こんにちは！不動産クラウドファンディング投資家のSAITAMANです。
9月にリニューアルオープンしたCOZUCHIですが、まさに、人気沸騰という感じですね！
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COZUCHIでは多様なファンドが募集されていますので、1案件10万円～100万円で分散投資していっていますが、本日、「六本木 事業用地Ⅱ」に投資申込しました！
本ファンドは、6ヶ月運用で利回りは10.00 %（キャピタルゲイン9.90％、インカムゲイン0.10％）です。
サラッと10.00 %と書きましたが、不動産クラウドファンディングで、想定とはいえ、れだけの利回りを提示できるのはすごいことですよね。
本プロジェクトは、東京メトロ日比谷線「六本木」駅から徒歩3分にある、全体約80坪ほどの土地及び建物の共有持分1/2を投資対象としています。
なお、今回は、以下のとおり「優先枠」が設けられています。
優先枠について
本ファンドでは、10月12日19時頃から19時38分頃にかけて発生したシステム障害を受けられた方々に下記の通り、優先枠を設けます。【対象者】
10月13日に配信された以下のメールの受信者
件名「10月12日発生のシステム障害についてのお詫びとお知らせ」
【募集方式】
20万円までの申込みは当選確定、20万円を超える申込みは20万円を超える部分について抽選
現在328％の応募、対象者一人20万円までの限定優先枠ですので、運が良ければ当選するかな？という感じですね。
募集期間は11月29日13時まで（抽選方式）となっています。
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COZUCHIは、対象物件と条件の種類が豊富で好みのファンドを選択できますし、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されているのがいいですね。
本ファンドのポイントは以下のとおりです。
■共有持分のため割安に取得
ここは、何となく想像がつくのですが、まずは、共有持分が割安に取得できる理由ですね。
本プロジェクトは、全体約80坪の土地及び建物の共有持分1/2を投資対象としています。
共有持分とは共有者それぞれがもつ所有権の割合を表しています。一般的な形で不動産を1人で所有している場合、所有者の意志によって、自由に利用したり処分（売却）することが可能ですが、共有の場合、物理的にその土地の中で範囲が決まっているわけではなく、お互いに持ち合っている状況のため、多くの場合において共有者全員の合意が必要です。特に不動産売買契約の締結などの重要行為には、全員の同意が必要となります。
また、共有持分のみを持分として売却することは単独で可能です。しかし共有持分は利用や処分に制限があるため、資産価値は低下します。本プロジェクトでは相場の約30%ディスカウントで仕入を行っています。
■本プロジェクトの売却戦略
割安で取得できても、最終的に利益が出る形で売却できなければ意味がありません。
この点、本プロジェクトでは、4つのシナリオが想定されています。
・本物件のような共有持分の場合、共有持分を解消し全体として不動産を売却することが価値の最大化に繋がるとのことで、本プロジェクトでは、共有所有者A氏（1人）との協議及び交渉が行われています。
シナリオ①が相場価格で売却できることや諸経費を考慮して価値を高める蓋然性は高いことから高値で売れる方法だと考えているとのことです。
また④のシナリオとなる際、売却期間が不明となるため事業者であるTRIAD社が自己勘定にて買い戻しをする予定です。
・本物件には、売却シナリオ③の通り、共有持分を購入したいという買付申込が既に入っています。
購入意向業者は購入後、本件TRIAD社と同様の立ち位置となり、共有持分による問題を負う事となりますが、購入意向業者によると昨今の共有物分割請求は基本的に問題なく分割が認められる状況が通例のため、時間がかかるデメリットはありますが共有持分の解消は可能であり、売却行為ができると判断し、買付を申込されました。また、買付の購入意向金額で売却した場合、想定配当年利回りは約10%を予定しています。
・A氏と協議をしていく中で共有物分割を行うことが事業利益の最大化となりえる場合、TRIAD社は共有持分を完全所有権とするべく共有物分割請求を行う場合があります。
この場合、状況によっては訴訟となる可能性があります。訴訟となった場合は、ファンド運用期間中に本物件の売却が出来なくなる、或いは、本ファンドの運用継続そのものが困難になることが想定されます。
このため、訴訟となった場合は、約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、共有物分割を見込む土地としての評価額で本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りを算出しております。
共有持分の取得と聞いて出資者が心配しそうなケースについての明確な説明がされているのではないでしょうか。
特に、売却に時間が掛かる場合は、TRIAD社が買取を予定しているという点が安心材料になっていますね。
個人的には、プロジェクト内容に納得できましたがいかがでしょうか。
■配当方針
COZUCHIには、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」があります。
これが大きいんですよね！
本プロジェクトでも、キャピタルゲインの25%を上限として配当されるということです。
ただし、キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施することになります。
この「キャピタルゲインの分配方針」がCOZUCHIに投資する際の大きなメリットですね。
私の場合は、COZUCHIでは各案件10万円～100万円で申込みしていっていますが、既にかなりの恩恵を受けました。
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なお、COZUCHIからは本日、次回ファンド「渋谷区広尾 底地プロジェクト」も公開されました！
こちらのファンドは、運用期間は1年ですが、約10年の大規模構想となっています。
とりあえず本日は、現在募集中のファンドに投資した段階ですので、まだ詳細は確認していませんが、ザっと読んだ感じでも、他の不動産クラウドファンディングではお目にかかれない壮大なプロジェクトになっています。
COZUCHIは、運営会社がより良いサービスとなるように、本当に色々と努力されているのが伝わってきますよね。
今後の展開にも大いに期待できるサービスではないでしょうか。
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