ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

専業投資家です。あらゆる分野に手を出しています。

<10/31まで>初めての投資で最大10万円キャッシュバック!
SAMURAI FUND

【大人気!】複数のシナリオが用意された不動産クラファン!

こんばんは!不動産クラウドファンディング投資家のSAITAMANです。

 

当ブログと限定タイアップ中につき

合計3,000円分プレゼント!

【8/31まで先着500名様限定】

当ブログのリンク経由の投資家登録で、

Amazonギフト券2,000円分プレゼント!

COZUCHI

アイフルグループが運営】

当ブログのリンク経由の会員登録で、

Amazonギフト券1,000円分プレゼント!

AGクラウドファンディング

 

好条件ファンドを続々と組成してくれているCOZUCHIにて現在、3ファンドが公開されています。

どのファンドも、特別優先募集枠と一般募集枠があり、募集期間も異なりますのでご注意ください。

 

①「湯島 事業用地」

特別優先募集:08/03 19:00-08/05 13:00(終了)

募集金額:1,100,000,000円

一般募集:08/06 19:00-08/12 13:00

募集金額:1,100,000,000円

 

②「市ヶ谷 区分店舗」

特別優先募集:08/10 19:00-08/12 13:00

募集金額:85,000,000円

一般募集:08/13 19:00-08/17 13:00

募集金額:85,000,000円

 

③「市ヶ谷 区分オフィス」

特別優先募集:08/13 19:00-08/15 13:00

募集金額:370,000,000円

一般募集:08/16 19:00-08/19 13:00

募集金額:370,000,000円

 

以上のように、8月は続々とファンド組成されていますが、現在募集中のファンドは「湯島 事業用地」で、募集期限は8月12日13時までとなっています。

こちらは、合計22億円(特別優先募集11億円、一般募集11億円)という大型ファンドとなっていて、現在、一般募集が行われています。

すでに、応募率109%となっていて100%は超えてしまいましたが、募集額が大きいため大幅に倍率が上がることはなく、投資するチャンスではないでしょうか。

※当ブログのリンク経由の投資家登録で、

Amazonギフト券2,000円分プレゼント!

→COZUCHIに無料会員登録
COZUCHI

 

本ファンド「湯島 事業用地」は、東京メトロ千代田線湯島駅直結の土地および建物の所有権を投資対象としています。


一般的に駅直結の物件は、電鉄系会社が駅ビルの開発を行うなど、売主と直接取引されることが多く、一般に情報が出回らないことがほとんどということです。

何となく希少性の高い物件ということは分かりますね。


本物件は、開発用地として買取を希望する大手デベロッパーが既におり、各テナントへ権利交渉を進めることで資産価値を最大化し、更なるキャピタルゲインが得られるファンドとなります。

ただし、現段階では売主法人と正式な不動産売買契が締結されていないため、対象物件の取得に至らない場合は、本ファンドは不成立となり、出資金は返金となります。

 

本プロジェクトは共同事業者と共に進められますが、各テナントへの権利交渉は共同事業者が行い、交渉にかかるコストは全て負担するため、TRIAD社が負担するコストとしては、本物件の購入代金および購入に伴う諸費用、保有期間中の公租公課、売却時の仲介手数料となります。

本プロジェクトから得られる利益の分配は、契約に基づき算出された利益をTRIAD社と共同事業者間で折半することになっています。

権利交渉のコストがかからない点は、TRIAD社の売却戦略における方針転換を可能にし、後述する様々な売却シナリオを描くことが可能となります。


COZUCHIでは、EXITについて複数のシナリオが用意されていることが多く、この点が一定の安心感につながっています。

本ファンドについても、3つのシナリオが用意されています。

 

シナリオ1:開発用地として売却

共同事業者にて、本物件に入居するテナントへ権利交渉を行い、最終的に開発用地として売却することで資産価値を最大化します。
本物件は駅直結で希少性が高いことから、すでに、権利交渉の進捗により大手デベロッパーから開発用地として買い取りたい意向があるとのことです。

交渉するテナントは10あるものの、各テナントへの権利交渉は共同事業者が行い、交渉にかかるコストは全て負担することとなっています。

 

シナリオ2:共同事業者による買取オプション及び他への売却

一応「シナリオ2」としてまとめていますが、ここでも3つのパターンが挙げられています。

①まず、権利交渉が完了していない状態で期限を迎えた場合は、共同事業契約に既に定めている金額で共同事業者が買い取るオプションが付与されています。その際の配当利回りは6%が確保されています。

共同事業者は、権利交渉にかかるコストを先に負担している状況からも途中で本件プロジェクトから降りる可能性は低く、買い取る蓋然性は高いと考えております。

②権利交渉の進捗状況にもよりますが、駅直結物件の希少性からも本物件を開発用地として売却を狙う他の不動産事業者への引き継ぎによる売却も可能であると考えているとのことです。

③共同事業契約の定めにより、TRIAD社の判断での共同事業契約の期間延長も可能です。事業利益が最大化できる可能性がある場合は期間を一定伸ばすことにより、利益獲得を目指します。

その場合は本ファンドをクローズ後、フェーズ2としてファンドを再組成する予定で、フェーズ2へ移行する場合、TRIAD社が当該見込評価額にて買い取ります。

 

シナリオ3:収益物件として売却

シナリオ1及び2での権利交渉が難航する場合、本物件を保有するリスクを負うTRIAD社は収益物件としての売却へと方針転換を行い、リスクヘッジします。

通常であれば権利交渉などを進めた後、収益物件での売却方針への切り替えは、権利交渉コストと新たなリーシングコストが二重に生じてしまうためコスト負担が大きすぎる問題があります。

しかしながら今回は共同事業であり、権利交渉にかかるコストの負担はTRIAD社に無いため、権利交渉が難航した場合には、影響がなく収益物件としての売却の方針転換が可能と考えられています。

本物件においては、建物の管理コストが約40%削減でき、またリーシングにおいては、隣接しているビルの成約事例からの算出で、表面利回り7%ほどの収益物件となります。

本物件のような駅直結で希少性の高い物件において、表面利回り7%ほどの収益物件は非常に少なく、収益物件としても売却の蓋然性は高いと考えられています。


 
配当ポリシー

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針が掲げられています。

この方針がCOZUCHIが支持されている大きな理由の一つとなっています。

想定以上に利益が出た場合には、投資家にも配当が加算されるということですから、上振れ期待でワクワクできます。

 

本プロジェクトでも、キャピタルゲインの25%を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当されます。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。

※当ブログのリンク経由の投資家登録で、

Amazonギフト券2,000円分プレゼント!

→COZUCHIに無料会員登録
COZUCHI

 

COZUCHIでは現在、「総額120億円突破記念キャンペーン」が開催されています!

本キャンペーンでは、当ブログ(対象メディア)の広告リンクを経由して、新規投資家登録いただいた方に、Amazonギフト券2,000円分がプレゼントされます。


【キャンペーン期間】

2022年8月1日〜2022年8月31日
【キャンペーン対象者】
以下①②を満たした方が対象となります。
①キャンペーン期間内に対象メディア経由で投資家登録の申請を行った方
期限:2022/8/31までに投資家登録申請 
②審査を経て投資家登録完了
期限:2022/9/5まで(書類不備等があった場合はその修正・補完も含む)
※対象メディア経由で申込が確認できない場合はキャンペーン対象外となります。
※本キャンペーンは先着500名限定となります。
応募が500名を超えた時点でキャンペーン対象外となります。予めご了承くださいませ。
【プレゼント内容】
Amazonギフト券2,000円分
【プレゼント付与方法】
投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年9月〜10月頃にお送りいたします。

 

COZUCHIでは、スマホで本人確認にも対応しています。

f:id:socialen:20211112224650p:plain

※プレゼント対象となるためには、対象メディア経由での投資家登録が必要となります。

→COZUCHIに無料会員登録
COZUCHI

 

COZUCHIは、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」がありますので、続々と想定を上回る利回りを実現させています。

本当にびっくりするような上振れをすることもあります。



私の場合は、COZUCHIでは本当に多様なファンドが募集されていますので、好みのプロジェクトに分散投資していっているのですが、これまでのところ、私が投資した案件については、2つを除いて全て上振れして償還されてきました(2案件は想定通り償還)。

 

COZUCHIは、対象物件と条件の種類が豊富で、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されていますので、自分で考えて好みのプロジェクトを選択できる点が気に入っています。

 

COZUCHIは、運営会社がより良いサービスとなるように、色々と努力されているのが伝わってきますし、今後の展開にも大いに期待できるサービスだと考えています。

※当ブログのリンク経由の投資家登録で、

Amazonギフト券2,000円分プレゼント!

→COZUCHIに無料会員登録
COZUCHI

※当ブログのリンク経由の投資家登録で、

Amazonギフト券1,000円分プレゼント!

→AGクラウドファンディングに無料会員登録
AGクラウドファンディング

 ポチっとありがとぅ~ヾ(〃^∇^)ノ♪

↓  ↓  ↓