ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

~ソーシャルレンディング・不動産投資型クラウドファンディングのみでのインカムゲイン生活を目指して~

【隔世の感】SBIソーシャルレンディングの凄み

おはようございます!SBIホールディングス依存症のサイタマンです。

 

私の場合は、メインバンクが住信SBIネット銀行、メイン取引証券会社がSBI証券、メインソシャレン投資先がSBIソーシャルレンディング、もちろんSBIホールディングスへの株式投資もしていて、SBIHD依存度が非常に高くなっており、お金の流れをほとんどSBIHDに把握されているような状態です(笑)

それだけ、SBIホールディングスの金融部門は全てにおいて使い勝手がよく、安定感抜群なんですよね。

 

さて、去る12月6日に、SBIソーシャルレンディングのファンド運用の実績ページが更新され、より詳細なデータが提供されるようになりました。

 

いろいろなデータを提供していただいていますが、まず私が注目したのは「管理手数料」についてです。

私が事業者を選定する際には、必ずここをチェックします。

そもそもが信用できない事業者には関係ない項目ではありますが、信用できる事業者間で比較する場合には事業者の手数料は考慮すべき項目になります。

例えば、SBIソーシャルレンディングのオーダーメイド型ファンドより低い利回りの案件が多いオーナーズブックの手数料は「貸付金額の2%を上限」と定められています。同業他社は大体2%くらいの手数料のところが多いです。

私がソーシャルレンディング投資を始めた当時は、事業者がmaneo、AQUSH、SBIソーシャルレンディングしかなく、投資するにしても手探りの状態だったのですが、決め手となったのは、SBIホールディングスの知名度ともう一つがこの手数料率でした。maneoの手数料は当時えらく高かったのを覚えています。予定利回り+maneoの手数料=15%で、半分近くがmaneoの手数料なんていう案件もあったと記憶しています。

 

ほとんどの投資家の方は、投資信託を購入する際は管理手数料率は気にされると思います。管理手数料があまりに高くて、アクティブファンドの購入を見合わせたことがある方もいらっしゃると思います。

7年間ソーシャルレンディング投資を続けてきた私の感覚的なものになってしまいますが、ソーシャルレンディング投資家の方は、投資信託を購入する場合ほどには、ファンドの手数料を気にしていらっしゃらないのではないかなという気がしています。

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(SBIソーシャルレンディングHP ファンド運用の実績より引用) 

 

なお、この図をみると、今やファンドの管理手数料は1.5%を切るような状況が続いており、これは非常に良心的な水準であると思います。

 

次に、ファンドの利回りについてですが、これは明らかに上昇傾向にありますね。

新しいところでは、不動産ディベロッパーズローンファンド10,11号が、9号の劣後出資とはいえ、10%もの予定利回りで募集されました。その他にもバイオマスブリッジローンファンド6号が9%、メガソーラーブリッジローンファンドに至ってはもう7%以上が定着してきましたね。

そもそも、私がメインの投資先としている不動産担保ローン事業者ファンドPlusですら6.5%という高利回りが定着していますから、これは凄いことだと思います。

私がSBIソーシャルレンディングで投資を始めた2011年当時は、 予定利回り4~5%程度の少ない案件に投資家が行列状態で、ロールオーバーも結構あってなかなか投資できなかったのを覚えていますので、この平均利回りと募集額には隔世の感がありますね(笑)

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(SBIソーシャルレンディングHP ファンド運用の実績より引用)

 

私の場合は、ソーシャルレンディング投資にそこまでの利回りを求めていませんので、 これまでどおり不動産担保ローン事業者ファンドと不動産担保ローン事業者ファンドPlusへの投資を中心にします。

しかし、高利回りを追求して他の事業者のファンドへの分散投資を考えていらっしゃる方は、SBISLの不動産ディベロッパーズローンや不動産バイヤーズローン、太陽光発電やバイオマス発電事業者への投資も、高利回り事業者と見劣りがしないものになってきましたので、一考の余地は出てきたのではないかと思います。 

 

あとは、融資残高や投資家登録数が急増しているデータも掲載されていますが、この辺りは私の投資判断にはあまり影響がありませんので省略させていただきます。

募集額が増えて投資しやすくなったのはありがたいのですが、たぶん、これだけ融資残高が急増して利回りが上昇してくると、常識的に考えて一定程度のデフォルトは発生しそうな予感はします。

もちろん、このまま極めて低いデフォルト率を維持していただければ、投資家としてはありがたい限りですが。

 

最後に、SBIホールディングスの「顧客中心主義」は本当にすばらしい理念ですよね。 このまま順調に事業を継続していただければ、安定的なインカムゲインを得られる投資先としての魅力はさらに高まっていくと思います。

SBIソーシャルレンディングの顧客中心主義に基づく業務運営方針

 

もう現状では、私にとっては、SBIソーシャルレンディング以上に投資すべき事業者はなくなってしまったような気がします。

もちろん、その他の事業者、特に不動産投資型クラウドファンディング事業者にもある一定額の分散投資はさせていただきますが・・・

今回は、SBIソーシャルレンディングの宣伝記事のようになってしまいましたが、これから「銀行を介さない融資を希望する事業者がまず声を掛けるとしたらSBIソーシャルレンディング!」という時代になっていくかもしれませんね。

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【検証】LCレンディングとプレリートファンド

こんばんは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

一昨日は、スマートレンドの年末短期特別ファンドの募集開始日で、私もちょうど1000万円投資させていただきました。

クリック競争にはなりませんでしたが、中には、2000万円、3000万円と投資されている方もいらっしゃって、このファンドに対する期待の高さが伺えました。

 

さて、今回は、maneoマーケット利用事業者のなかでは、比較的安全だと思われるLCレンディングとプレリートファンドについて取り上げてみたいと思います。

 

【LCレンディング】 

LCレンディングは、東証JASDAQ上場のLCホールディングスの子会社です。

LCホールディングスは2018年4月に前社長がインサイダー疑惑で退任、6月に元ダヴィンチ社長の金子修氏が社長に就任後は、事業の主軸を倉庫などの転貸業から、より成長が見込める病院関連事業に転換・特化を進めています。

LCレンディングの募集案件も、最近では医療施設と商業施設関連が主軸になってきています。

 

私がLCレンディングへの投資を検討するときに参考にした2017年3月期2Q決算は当期純利益で7億円の赤字でしたし、2016年3月期本決算をみても、特別利益25.9億円の計上がなされており当期純利益では12.1億円の黒字となっていて、営業利益では2.1億円の黒字を計上していたものの、支払利息5.7億円と営業外費用8.4億円の計上によって、経常利益は3.6億円の赤字となっていました。

 

このような状況下で私はLCレンディングへの投資を検討しましたので、利回りは若干落ちても、オーナーズブックをメインの投資先として選択しました。

LCレンディングにも最大で200万円程度は入れましたが、この時はLCレンディングの保証付き案件ではなく、高い利回りを狙って保証なし案件に分散投資しました。

 

ちなみに、2017年3月期は最終赤字でしたが、2018年3月期は増収増益が見込まれており、2018年3月期2Q決算も売上高92.9億円、営業利益15億円、経常利益16.5億円と業績は好調です。

株主資本も56.4億円ありますので、現時点でLCホールディングス保証付き短期ファンドへの投資は安全性が極めて高いと考えます。

ソーシャルレンディングでは、最終貸付先は匿名化されていますが、この案件は、「実質的には最終貸付先がJASDAQ上場のLCホールディングス」と同等とみなしても良いファンドだと思います。

 

もちろん、リーマンショックの影響もあった2008年には、上場企業であっても45社も倒産してしまいましたから何があるかは分かりませんが、現時点でこのファンドが危険だと言い出したら、ソーシャルレンディングでは投資先がほぼなくなってしまうような気がします。

 

私は、業績等も考慮し、オーナーズブックの不動産のプロ集団の目利き力を信頼してメインの投資先としています。しかし、事業形態を転換中でもあり業績チェックは必須となってはきますが、LCレンディングをメインの投資先とするのも一考の余地はあると思います。

 

【プレリートファンド】

プレリートファンドはその名の通り、リートの前段階であるプレリート案件に特化した事業者です。

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 (出典:プレリートファンドHP「プレリートファンドの特徴」)

 

簡単に説明しますと、プレリートファンドは、リートに入れられる前の利回り物件(オフィス・レジデンス・介護施設・ホテルなど)を開発から運用そしてリートへと移っていく段階で、賃料とリートへの売却益から投資家に配当を出していこうというファンドです。

現在までに、介護施設、ホテル、レジデンス案件の募集がされていますが、どれも投資先物件について情報公開されていますし、大手銀行の審査を経た物件ばかりです。利回り面では中古区分マンション案件より劣りますが、リートへの売却時に、上手くいけば、最大期待利回り10%以上に化ける可能性もある案件が募集されています。

 

プレリートファンド社および親会社のブルーメロンキャピタル社は資本金1000万円の企業で財務情報も公開されていませんが、プレリートファンド社はmaneoマーケットと資本業務提携をしており、一定の安心感はあります。

 

私もJ-REITには投資していますが、4~6%の分配金利回り時の安値と判断した資産規模が大きい銘柄であっても、当然値動きがあるため、それ以上の値下がりを経験することはあります。

その点、プレリートファンドでは、運用期間中は賃貸収入から高利回りJ-REIT銘柄と同じくらいの利回りを得ることができます。

また、資産売却時にはそれ以上の配当が加算される可能性があることも考慮すれば、J-REITより安定した有利な投資先であると言えそうです(ブルーメロンキャピタル社が信頼できればの話にはなりますが、新規事業者でもあることから、こればかりは現時点では判断できません)。

 

以上のように、プレリートファンドは出口戦略が明確で、J-REITと比較しても有利な点はありますが、運用期間が長く、まだ償還されたプロジェクトはありませんので、私はホテル案件に少額投資させていただいている状況です。 

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【検証】maneoマーケット遅延案件から光が見えた?

こんばんは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

先週、SBIソーシャルレンディングのファンド運用の実績ページが更新され、ついに融資残高ベースでは、SBIソーシャルレンディングが約307億円、maneoが約285億円になったことが判明しました。maneoの数値がいつ時点のものかははっきりしませんが、最新の公開値ではSBIソーシャルレンディングが業界トップに立ったことになります。

 

もちろん、投資家としてはきちんと償還されてはじめて利益が確定しますので、融資残高の勝負自体には何の意味もありません。

しかし、延滞続出のmaneoを抑えてSBIソーシャルレンディングがトップに立ったことは、業界のイメージアップという意味では良かったのかなと思っています。

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(SBISLHP ファンド運用の実績より引用)

 

さて、maneoマーケットで遅延が頻発しているのは、関東財務局による業務改善命令後、maneoマーケットの借り換え案件に対する審査が厳しくなったからだという推測をされる方もいらっしゃいます。

実際に、ガイアファンディングが全案件期限の利益喪失となる前までは、借り換え案件を中心とした延滞が続きました。

本当に借り換え案件に対する審査が厳しくなったから返済が遅れているだけであれば、投資家の立場からするとありがたいことで、業務改善命令にしたがい「金融商品取引業者として必要な営業者の選定・管理に関する業務運営態勢等を再構築すること」が実行されていることになります。

maneoマーケット株式会社に対する行政処分について(関東財務局ウェブサイト)

 

すなわち、当該借り換え案件の問題さえ片付けば、より厳選された事業者および案件のみが提供されるプラットフォームサービス事業者に生まれ変わることになります。

 

現在、maneoマーケット利用事業者で延滞が発生しているのは、maneo、グリーンインフラレンディング、ガイアファンディング、キャッシュフローファイナンスになります。

 

グリーンインフラレンディングとガイアファンディングは全案件が期限の利益を喪失しており、案件の募集自体が停止されています。借り換えが認められなかったからこのような状況に追い込まれた可能性も否定はできませんが、現状では事業者自体に問題があったと言わざるを得ない状況です。

ただし、 グリーンインフラレンディング案件で、貸付先のJCサービスの発表どおり募集額の50%程度は返済の目処が立っていて徐々に延滞案件について返済が行われていき、ガイアファンディング案件では、現地のプロジェクト自体は順調に進行中で出資金が中間業者に滞留しているだけであれば、maneoマーケットの事業者選定自体にはそれほどの問題はなかったことになります。

 

maneoとキャッシュフローファイナンスに関しては、個別案件の審査基準が甘かったり、借り換え案件の審査が厳格化されたため、借り換えができなくなった可能性も考えられます。

 

その中で私が注目したのは、キャッシュフローファイナンスの「【事業者AH社向け】廃棄物をナノカーボン化する装置への投資」案件です。

私はキャッシュフローファイナンスには投資していないため、他ブログでの情報をもとに、このファンドに関して、「TN社の資金調達活動をもとにした、同社からの返済を原資とする事業者AHによる自主回収」が見込まれていることを知りました。 

TN社とは最終貸付先企業で、事業者AHとはキャッシュフローファイナンスの子会社になります。

それにしても・・・こういうお知らせは、今後の投資判断材料にもなりますので、出資者へのメールだけではなく、HPにも掲載してもらいたいですね。良いお知らせも悪いお知らせも・・・

 

こちらの案件は、キャッシュフローファイナンスの募集詳細に、

「中長期目線で安定した収支を見込むことができる案件を、短期間に区切って投資家の皆様にご案内いたします。当ファンドは、廃棄物を有価物に生まれ変わらせる、リサイクル事業への融資を目的に組成されております。」

との記載があります。

すなわち、元々長期の事業計画であったが、運用期間が長期の募集だと資金が集まらないため、借り換えを前提とした短期ファンドを組成していたが、maneoマーケットの審査が厳格化されたため現在の案件を一時延滞案件とせざるを得なかったということになると思います。

実際にこの案件が全額償還されれば、最終貸付先企業は自力で資金を調達する能力があったことになり、それなりの事業価値が認められると言えるのではないでしょうか。

あくまで現時点では、キャッシュフローファイナンスのお知らせ内容を信用した希望的観測にはなりますが・・・ 

 

私としては、少額であれば、不動産担保がなくても、こういう環境負荷低減事業案件に投資してみたい気持ちは強く持っています。最終貸付先にちゃんとした事業実体があり、動産担保もそれ相応の価値があるのであればですが・・・

 

まあ、こういう考えで少額投資したのがグリーンインフラレンディング案件だったのですが見事につかまってしまいました(笑)・・・こちらも、全ファンド期限の利益喪失発表時には全額デフォルトも覚悟していましたが、JCサービスの発表により、どのような結末になるかは全く分からなくなりました。

 

このように、キャッシュフローファイナンスの事例ではありますが、maneoマーケット募集案件にも、ほんのわずかではありますが希望が見えてきたのではないでしょうか。

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私のソーシャルレンディング投資攻略法

こんばんは!ソーシャルレンディング投資のリスクについて改めて実感しているサイタマンです。

 

今年に入って、ソーシャルレンディング事業者の不祥事が相次いでいますよね。

昨年、関東財務局から投資家の投資資金を先立って募集していた案件の分配金に当てていた(いわゆるポンジスキーム)及び代表である白石伸生氏の個人的な借金返済に出資金を流用していたとして行政処分を受け大問題となったみんなのクレジットは、結局、今年に入って債権総額の3%でサービサーに債権譲渡して約31億円の損害を出資者に与えてしまいました。

つい先日は、ラッキーバンクが債権総額約50億円を約16億円でサービサーに譲渡することを決定したという発表がありました。このままの計画が実行されますと、単純計算になりますが、実に約68%もの残元本が棄損することになります。このラッキーバンクも、赤字経営の親族会社への融資を通すため売却契約に至っていない物件を売り上げに計上する等していたとして行政処分を受けていました。

上記二事業者とは悪質性の度合いは異なりますが、maneoマーケットも 今年に入って、グリーンインフラレンディングが募集時の説明とは異なる目的に集めた資金を流用していたことを受けて、管理に問題があったとして業務改善命令を受けました。

その後、maneoマーケットでは、グリーンインフラレンディングとガイアファンディングが全額返済遅延状態となっています。

そして一昨日は、トラストレンディング運営のエーアイトラスト社がファンドの募集時説明とは貸付先企業の事業実態が異なっていると証券取引等監視委員会に指摘をされました。恐らくこれから何らかの行政処分が下されることが予測されます。

 

以上のように、ソーシャルレンディング事業者に問題は続出していますが、それでも私はソーシャルレンディング投資は今後も続けるつもりです。

ソーシャルレンディングはそもそもどういった経緯で誕生したのでしょうか?

元は個人や企業に資金需要はあるのに、審査基準が厳しく簡単には貸してくれない銀行に代わって、迅速かつ比較的簡易な審査で資金需要に応える仕組みが必要だという社会要請から生まれたサービスだと考えています。

私は、ソーシャルレンディング事業者の不祥事が相次いで発覚してしまった今でもなお、ソーシャルレンディングはすばらしいサービスであり、投資家にとっても将来有望な金融商品だと考えています。

 

ただし、 先の行政処分連発の事例からも見て取れますように、ソーシャルレンディング投資には事業者リスクと案件リスクが存在します。

特に事業者リスクの方は、投資する事業者選定が甘いと事業者内案件で分散投資していても、全額延滞になってしまう危険性をはらんでいます。

匿名組合の営業に関して一切口出しできない匿名組合契約を締結し、なおかつ最終貸付先についても匿名化されている以上、事業者選びは慎重にも慎重を重ねるべきでしょう。

 

私も、グリーンインフラレンディングでは73万円の返済遅延案件(配当を含めると全額デフォルトすれば58万円の損害)を抱えています。

それでも、私のソーシャルレンディング投資総額からするとこれは1%未満に過ぎず、ソーシャルレンディング投資歴は7年になりますが、今のところソーシャルレンディング投資は成功していると考えています。

 

私のソーシャルレンディング投資攻略法は簡単です。

 

1.メインの投資先は3~4社までに限定する

 

案件の分散投資は重要ですが、事業者については極端に片寄っている方が安全だと考えています。

現在ではソーシャルレンディング・不動産投資型クラウドファンディング事業者は、私が把握しているだけでも30社近く存在します。

メイン事業者を選定しているつもりでも、例えば1000万円の資金があるとして、A社に200万円、B社に100万円、C社に100万円、D社に50万円、E社に50万円・・・・・といった具合では意味がないと思います。

ソーシャルレンディング事業者はここ数年で参入してきた新規事業者がほとんどです。残念ながら、メインの投資先として選択できる事業者はそれほど多くありません。現状では分散すればするほど、期待値はマイナスになってしまうと考えています。

A社が事業者として安全だと判断したのであれば、 A社にソーシャルレンディング投資資金の50%は片寄らせても良いと思います。私は実際にそうしています。

事業者選定の際には、運営者が上場企業や上場企業の子会社であるかどうか、上場企業や大企業の資本が入っているか、その企業の財務状況は大丈夫なのかを重視しています。

何か問題が発生した場合に、財務基盤が安定していて、株主の目も気にしなければならない上場企業と小規模な非上場企業ではその後の対応に雲泥の差が生じる可能性が高いからです。

 

私の場合は、現状ではSBIソーシャルレンディング、オーナーズブック、TATERU Fundingの3社が事業者としては安全だと判断しましたので、ソーシャルレンディング投資総額の実に8割以上が3社の案件に片寄っています。残念ながら、TATERU Fundingは募集を停止してしまいましたので、新たなメインの投資先を探している状態です。

 

2.大金を投じる際はLTVが低い不動産担保付き案件を選ぶ(利回りを追い求めない)

 

ソーシャルレンディング投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資だと言われますが、運悪くデフォルトが発生しますと、一気にそれまでの利益が吹き飛ぶ可能性が高い金融商品であると思います。そんなに高利回りな案件(まともな事業者が運営していれば、リスクとリターンは表裏一体の関係になります)に大金を投じてまでソーシャルレンディング投資でリスクを取る必要はないと個人的には思います。

 

昨今のソーシャルレンディング事業者の延滞案件をみていますと、LTVなど意味があるのか?と思われる方もいらっしゃるかもしれません(特に、maneo募集の川崎市病院跡地案件は衝撃的でした。分かる人には分かると思います)が、やはり募集内容が信用できる事業者内で案件を選定する場合には、考慮する意味はあると考えます。

 

私の場合は、SBIソーシャルレンディング案件のなかでも、不動産担保ローン事業者ファンドと不動産担保ローン事業者ファンドPlusがメインの投資案件で、その他の案件にはそれほど大金は投じていません。これらのファンドは、担保不動産の評価額の70%を上限とした金額を貸し付ける事業者が対象であり、第三債務者も複数であることから、安全性は高いと考えているからです。

SBIソーシャルレンディングでも、LTV100%の案件や、前号ファンドに劣後する追加募集案件が組成される場合もあります。

 

オーナーズブックでも、設立後3年以内の事業者への貸付で、LTVが比較的高く、担保価値が低下すれば、担保権が実行された場合に先順位担保権者の銀行にほとんど持っていかれる可能性が比較的高い案件もあります。それでもオーナーズブックは最近、クリック競争が激しくなってきたこともあり、多少のリスクは飲み込んでほぼ全案件のクリック競争に参加している状態ではありますが(笑) それでも投資金額には差をつけて投資しています。

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【速報!!】証券取引等監視委員会がエーアイトラストに行政処分勧告を検討【トラストレンディング】

今回は、ほぼ速報のみの記事になります。

ついに来ましたね・・・

やはり、案件募集ページがあまりにも簡易なものだと、募集内容については疑ってかかった方がよさそうです。

トラストレンディングは、私が、みんなのクレジット、ラッキーバンクとともに投資を避けていた事業者になります。

https://www.fsa.go.jp/sesc/news/c_2018/2018/20181207-2.htm

1.勧告の内容
  証券取引等監視委員会がエーアイトラスト株式会社(東京都港区、法人番号1010701020889、代表取締役 松本 卓也(まつもと たくや)、資本金1億円、常勤役職員22名、第二種金融商品取引業)を検査した結果、下記のとおり、当該金融商品取引業者に係る問題が認められたので、本日、証券取引等監視委員会は、内閣総理大臣及び金融庁長官に対して、金融庁設置法第20条第1項の規定に基づき、行政処分を行うよう勧告した。

 

2.事実関係
  エーアイトラスト株式会社(以下「当社」という。)は、当社ウェブサイトにおいて、自らを営業者とする匿名組合の出資持分(以下「ファンド」という。)の自己募集を行い、その出資金を法人に対する貸付けによって運用している。
 当社が取扱うファンドの取得勧誘の適切性等について検証したところ、以下の問題が認められた。

 

○ ファンドの取得勧誘に関し、虚偽の表示をする行為
(1)債権担保付ローンファンドについて
  当社は、平成30年5月から6月にかけて、「債権担保付ローンファンド(139号~146号、155号~158号)」(以下「本債権ファンド」という。)の募集を行い、投資家から総額約6億円の出資を受けている。
    当社は、本債権ファンドの取得勧誘に際し、当社ウェブサイト上の本債権ファンドに係る募集ページにおいて、当該出資金の貸付先(以下「本債権ファンド借入人」という。)が関与するプロジェクト(以下「本プロジェクト」という。)や資金使途等に関し、
・ 本プロジェクトは、原発事故被災地の水資源の安全向上を目的として実施される除染事業であり、非常に公益性の高い内容である
・ 本プロジェクトは、原発事故被災地域に堆積した放射性物質を封じ込め、居住区域等への飛散、流入を防止する対策を実施するものである
・ 本プロジェクトにおける放射性物質を取除く方法は、政府の基本方針に沿った内容である
・ 本債権ファンド借入人は、本プロジェクトを請け負う事業統括会社との間に業務請負契約を締結し、プロジェクト準備資金の調達・施工の計画立案等の支援業務を行う
・ 本債権ファンド借入人における資金使途は、上記支援業務に係る労務費・外注費等や、各協力会社へ支払う外注費・資材調達費等(プロジェクト準備資金)等である
 旨等を記載するとともに、スキーム図において、復興庁や環境省等の名称を用いて、あたかも官公庁等が関与して行う除染事業の支援業務を行う目的で、本債権ファンドで集められた資金が貸付けられるかのような表示をしている。
 しかしながら、該当する官公庁等が関与して行う除染事業は存在せず、このため、本債権ファンド借入人に対しては、上記の取得勧誘時の表示のような、官公庁等が関与して行う除染事業の存在及び実行を前提とした資金使途のための貸付けは当初から行われていない。
 このように、当社は、本債権ファンドの取得勧誘に関して、虚偽の表示を行っていたものと認められる。

 

(2)動産担保付ローンファンドについて
    当社は、平成30年7月から8月にかけて、「動産担保付ローンファンド(163号、165号~168号、170号~174号)」(以下「本動産ファンド」という。)の募集を行い、投資家から総額約3億円の出資を受けている。
 当社は、本動産ファンドの取得勧誘に際し、当社ウェブサイト上の本動産ファンドに係る募集ページにおいて、当該出資金の貸付先(以下「本動産ファンド借入人」という。)が関与する事業や返済原資等に関し、
・ 本動産ファンド借入人は、長距離無線通信に係る商用サービス開始に先立つ実証実験の準備を進めている
・ 本動産ファンド借入人は、当該実証実験の終了後に、全国に多数の拠点を持つ大手企業との業務・資本提携を予定しており、それにより安定的な収益源を確保する計画である
・ 提携先の相手方企業は、2020年東京オリンピックのJOCゴールドパートナーとなっている大手企業である
 旨等を記載するとともに、スキーム図において、当該大手企業との業務提携等が予定されている旨を記載するなど、あたかも本動産ファンド借入人において、実証実験終了後に、当該大手企業との業務提携等が予定され、これにより得られた収益を原資として返済が行われるかのような表示をしている。
 しかしながら、実際には当該大手企業との業務提携等の予定は存在せず、このため、本動産ファンド借入人に対しては、当初から、上記の取得勧誘時の表示のような、当該大手企業との業務提携や、当該業務提携に係る事業による収益が返済原資となることなどを前提とした貸付けは行われていない。
 このように、当社は、本動産ファンドの取得勧誘に関して、虚偽の表示を行っていたものと認められる。
 
  当社が行った上記の行為は、金融商品取引法第38条第9号に基づく金融商品取引業等に関する内閣府令第117条第1項第2号に掲げる「金融商品取引契約の締結の勧誘に関して、虚偽の表示をする行為」に該当するものと認められる。

 (証券取引等監視委員会HPより引用)

 

なお、トラストレンディングの運営会社エーアイトラストでは、貸付審査を含む業務運営体制のより一層の強化に取り組み、再発防止に向けて全力で取り組んでいくとのことです。

https://www.trust-lending.net/topics/2018/20181207.php

 

(2018年12月14日追記)

本日付で関東財務局より一ヶ月の業務停止命令が下されました。

http://kantou.mof.go.jp/kinyuu/pagekthp032000785.html

 

みんなのクレジットは一ヶ月の業務停止命令、ラッキーバンクは業務改善命令でしたが、この処分の軽重とその後のファンド運用への影響にあまり関連性はないと思います。

クラウドバンクは過去に、顧客預り金残高を正確に把握していなかったことから三ヶ月の業務停止命令を受けたことがありますが、みんなのクレジットやラッキーバンクに比べて悪質性が高かったとはとても認められないような内容でした。

その後、クラウドバンクは業務停止期間中も分配を続け、募集も再開され現在に至っています。

行政処分の軽重がどのように決められているのか、その判断基準は正直よく分からないところはありますが、トラストレンディングには何とかクラウドバンクの事例のようにファンドの運用および分配を続けていただきたいと思っています。

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【検証】クラウドクレジット案件への投資の妥当性

こんばんは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

私は、2011年8月からソーシャルレンディング投資を始めたのですが、その時点ではクラウドクレジットは設立されていませんでした。その後、2013年1月に会社が設立され、2014年6月からファンドの募集が開始されました。

 

クラウドクレジット社長の杉山智行氏は東京大学法学部卒業後、大和総研SMBC、ロイズ銀行東京支店に入行され、2013年1月にクラウドクレジット株式会社を設立されました。

 今年の初めにはガイアの夜明けでも取り上げられ、その知名度は飛躍的に向上しました。

 

しかし、私は、今までクラウドクレジットでは投資をしていませんでした。

理由は以下の三点からです。

 

①海外投資案件は投資先を監視しにくいのではないか

②どうしても投資コストが高くなる

③サービス開始時は、FXで既に日本円以外にレバレッジを掛けて投資をしていた

④デフォルトは不可欠という前提に立ったファンド設計

 

①に関しては、例えば、ガイアファンディングの一斉遅延発生事案をみていただければお分かりいただけると思います(クラウドクレジットでも過去にリスクが顕在化したことがありました)。

②に関しては、為替ヘッジコストは大体1%くらいという認識だったのですが、今年に入ってコストが急上昇しているようです。

www.nikkei.com

③に関しては、個人的な事情で、これ以上為替変動リスクを取りたくなかったということです。

④に関しては、クラウドクレジット案件内で分散投資をすれば解決する問題ですが、当時の私は、株やFX等、他のトレードで忙しく、きちんと分析する余裕がなかったことで敬遠したということです。

 

以上のような事情で、クラウドクレジットだけではなく、そもそもソーシャルレンディングでは海外案件には一切投資したことがなかったのですが、本日、数年ぶりにクラウドクレジットのHPを開いてみますと・・・・・出資企業が凄いことになっていました。

なんじゃこれは(笑) 

 

【出資企業】

伊藤忠商事株式会社
フェムトグロースキャピタル有限責任事業組合
有限責任事業組合フェムト・スタートアップ
マネックスベンチャーズ株式会社
株式会社GCIキャピタル
第一生命保険株式会社
三菱UFJキャピタル株式会社
LINE Ventures株式会社
YJキャピタル株式会社
ソニーフィナンシャルベンチャーズ株式会社
グローバル・ブレイン株式会社
SBIインベストメント株式会社

 

超有名企業系ベンチャーキャピタルが出資企業として名を連ねていました。

元からクラウドクレジット自体がファンドの組成に当たって不正をするようなことはないと、その点は信頼していましたが、より信頼度が上がっていました。

 

それに、「運用状況・運用実績のご報告」とか募集サイトの情報充実度が凄いですね。ここまで詳しく月ごとの投資家の損益分布図を提供している事業者は他にはありません。そもそも他の事業者はデフォルトすることを前提としていないのかもしれませんが、ソーシャルレンディング投資に一定割合でのデフォルトは付きものだと思いますので、今後は投資家の損益分布図を公開してみても面白いと思います。

 

私としては、現状、FXの外貨ポジションがかなり解消されてきて、株式投資についても余裕が出てきたため、少しはリスクを取って海外案件にも投資してみようと思っていたところですので、クラウドクレジットで口座開設してみたいと考えています。

 

しかし、損益分布図を見ますと、クラウドクレジットのリターン分布は幅広く、収支がマイナスとなっている投資家も割合は小さいですがいらっしゃいますので、あくまで小口での投資を考えています。

 

少し気になるのは、最近、投資家の利回りが低下してきていることです。これは、より安全性を求めたファンドが多く組成されるようになってきているということでしょうか。

例えば、 2018年8月の平均利回りは5.0%ということで、かなり低めに感じます。

 

私としては、安全性を重視するなら、みんなのクレジットやラッキーバンク事件を経てもなお、国内不動産担保付き案件に投資したいと考えています。

両社の場合は、そもそも担保価値評価が適切に行われていなかったため元本が大きく棄損しましたが、SBIソーシャルレンディングの事例では担保権が実行され、元本が大きく棄損することはありませんでした。

やはり、不動産担保付き案件は延滞時の債権回収まで考慮すると安全性が高いことに変わりはないと考えています。

 

ちなみに、私はソーシャルレンディング投資歴6年ですが、国内不動産担保付き案件を中心に投資してきて、未だにマイナスリターンを経験したことがありません。

そもそも唯一デフォルトしたのがSBISLの不動産バイヤーズローンファンドでしたが、担保権が実行され、分配金額が元本棄損額を上回りましたので、ソーシャルレンディング投資で案件単位での損失が確定したことはありません。

 

結論としましては、株主構成をみてもクラウドクレジットは信頼できる事業者ですが、案件の安全性を第一に考えるなら他の事業者の国内不動産担保付き案件に投資します。しかし、クラウドクレジットという事業者は信頼できますので、少額でリスクを取って二桁の利回りを狙う投資先としては妥当だということになります。

 

私としては、クラウドクレジットに投資する場合、投資信託でも為替リスクは取るタイプですので、恐らく「為替ヘッジなし」の案件を中心に小口投資していくことになると思います。

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やはり年越しはSmartLend(スマートレンド)で

 サイタマンはスマートレンドの回し者でも何でもないのですが、maneoファミリーの中では一番利益をいただいている(つまり平均投資額が多い)ため、そして毎年2回必ず

投資をしている案件があるため取り上げる機会が多くなります。

 

スマートレンドの2018年3月期(第3期)の決算書によると、当期純利益は15, 044, 556円の赤字になっています。ただし、「販売管理費のうち 21, 600, 000 円は、既に支払いを終えた償却性費用で、キャッシュ・フローではプラスとなっております。」という注意書きがなされています。まだ今年が4期目ということもあり、スマートレンド事業単体でも絶望的な状況というわけではなさそうです。

 

私が毎回大金を入れている家賃保証会社案件の事業者は、

【事業者Aの特徴】

  • 個人世帯の増加等の社会状況を背景として、家賃保証会社を利用する不動産物件オーナーや不動産会社が増加し市場が拡大している中で、事業者Aは売上高伸び率平均約140%の高い成長を示しています。
  • 損害保険会社との提携による貸主・仲介会社等のニーズに合わせたカスタマイズ型の家賃保証商品や収納代行サービスを提供するなど、商品開発力を強化し業容を拡大しています。
  • 東京のほか、国内3拠点を有し、家賃保証の取扱店の数は4,400社を超えます。
  • 会社独自の審査ロジックを構築し、リスクコントロールを図りながら事業運営がなされており、経営の健全性が保たれています。

と説明されており、その事業者も簡単に特定することができました。

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(出典:スマートレンドHPファンド概要)

 

確かに、ガイアファンディングのように「突然、出資金の行方が不明になる」というのは非常に恐ろしいのですが、本件スマートレンドの関連会社である家賃保証会社は国内事業者であり事業実績も充分あります。

また、貸付先が関連企業ですので、ラッキーバンクのように担保権の実行がおろそかになることを心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、そもそもこの案件には担保はついていませんし、そのような類の心配をするような案件でもないと思います。

短期間の資金需要があることも確実で、どこをどう意地悪く考えてみても固い案件だと思いますので、例外中の例外で今回も結局大金を投入することに決めました。

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