ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

~ソーシャルレンディング・不動産投資型クラウドファンディングのみでのインカムゲイン生活を目指して~

TATERU Fundingから貰った利益でTATERU株を買ったよ(#^^#)

こんばんは!TATERU Fundingにまだ500万円残っているサイタマンです(>_<)

 

一昨日、TATERUの2018年12月期決算発表がありました。

連結売上高791億5千万円(+18.1 %) 、営業利益7億2千万円(-87.8 %) 、当期利益15億8千万円(-60.4 %)となりました。

昨年は大事件がありましたので、業績の事前予測は困難だったわけですが、やはり利益面で急ブレーキが掛かっています。

恐らく来期は赤字・・・

まだ私は、TATERU Fundingに500万円投資継続中なんですよね。

キャンセルは可能なのですが、既に上棟工事まで終了しているとの報告を受けていますのでキャンセルはしません。

海外募集の新株発行によって資本金及び資本剰余金は大幅に増加していますので、すぐに資金繰りが悪化してしまうことはないでしょう。

 

さて、TATERU Fundingで得たここまでの税引き後の利益は約18万円ですので持ち出しになるのですが、本日TATERUを260円で1000株買ってみました。

既に昨年最高値から株価は10分の1近くまで大暴落しています。

出来ればちょうど10分の1にあたる254円~255円まで待ちたかったのですが、258円までしか落ちませんでしたので、金曜日ということもあり260円に戻したところで成行買いしました。

1年以内に26万円が倍になるのか半額になるのか・・・やっぱり値動きのある個別銘柄の売買は楽しいですね。

長期投資前提になると真剣に銘柄を選定しなければならないのですが、その合間に数か月~1年のスイングトレードでちょこちょこ遊んだりもしています。

そして遊ぶにしても、会社の現状と値動きをよく研究した銘柄の方がやはり勝ちやすいんですよね。

TATERU FundingにはMAXで2000万円入れていましたので、他のにわか短期トレーダーよりはちゃんと研究できているはず・・・

今まで買うのを待っていた理由は、 2018年12月期末の無配転落を確認したかったからです。

こういう銘柄を買うときは無配転落してからが勝負だと思っています。

完全に個人的な手法になってしまいますが、逆張りスイングトレードの場合は、無配転落銘柄の方が底を拾って最終的に勝つ確率が高いんですよね。

「ここが底!」だといいな・・・(笑)

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※上記は全て管理人が実際に利用している事業者ですが、元本保証ではありませんので、投資するかどうかの最終判断は自己責任でお願い致します。




何やこれ・・・?Renosyから初償還!資金はFANTASへ

こんにちは!不動産投資型クラウドファンディング投資家のサイタマンです。

 

昨日、SBIソーシャルレンディングへの振込みをするために、ネットバンキングを操作していたのですが、「カ)GA TECHNOLOGIES」から1,015,916円の入金が・・・何やこれ・・・?ああ!Renosyの償還金か!

きちんと運用していただければそれでありがたいのですが、振込連絡とかはないんですね。全然構わないのですが、完全に忘れていました。

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これが私にとってはRenosyから初の償還金になります。

Renosyは、都市部の築浅中古区分マンションの購入資金をクラウドファンディングで調達して短期間で売却し、その売却益から投資家に配当を行う仕組みになっていますが、その利回りは8%と非常に高い水準になっています(運用前後の資金滞留期間を計算に入れると利回りは若干落ちますが)。

不動産投資で8%・・・ありがたいですねえ。

私のような不動産売買について少し勉強しただけのど素人が、中古区分マンションを買ってキャピタルゲインで8%のアベレージを出すなど到底不可能でしょう。

実際に私も、3部屋だけではありますが、中古区分マンションを所有しています。Renosyが扱っているような東京都心部の物件ではなく、地方都市の学生街の中古区分マンションではありますが、税金や業者の手数料も考慮すると、これで売却益を得られるかというと難しいような気がします。

長期の家賃収入を目的として現金一括で購入した物件ですので、そもそも比べるものでもありませんが、私の物件は減価償却費を差し引いても現在6~7%程度の実質利回りですので、今後、経年劣化していけば、家賃が下がって利回りも低下していくと思います。

 

Renosyは抽選方式で、あまり募集も行われていませんので、この償還金は、Renosyと同じ短期間の運用で8%の高利回りのFANTAS fundingの資金に回させていただく予定です。

FANTAS fundingでは「中古不動産流通」と「空き家再生」の2種類の案件があります。

「中古不動産流通」案件は、不動産所有者からの「適正価格ですぐに売りたい」というニーズから生まれたAIによるFANTAS独自の自動査定サービスで買い取った物件を短期間で売却し、保有期間中の家賃収入及び売却益から配当する仕組みになっています。

「空き家再生」案件については、何らかの事情で空き家となってしまった住宅を引き取り、再び利用可能な状態へ再生(機能回復修繕、リフォーム、リノベーション)、入居者を募集し運用が行われます。そして、中古不動産流通案件と同じく、保有期間中の家賃収入及び売却益が配当原資となります。

FANTAS funding

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私の主力投資先はどれも比較的長期運用で4~7%程度の利回りですので、運用期間が短く、8%の利回りで比較的安心できる投資先というのは魅力的です。

それに何と言っても、運営会社のFANTAS technologyが20%の劣後出資をしていることにより、20%までの下落であれば投資家の元本は保全されます。

私の場合は、昨年の初募集時に5案件に分散投資させていただいています。

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ソーシャルレンディングの場合は、事業者内で分散投資をしていても実は貸付先が同じでしたという意味のない分散になってしまう可能性もありますが、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、確実に対象不動産は異なりますので、分散投資に意味はあると考えています。

運営会社のFANTAS technologyはプロジェクトを完結させる自信があるからこそ20%の劣後出資をしていると思いますので、ここまでする必要はなかったのかもしれませんが、分散できる応募状況でしたので分散させていただきました。

私は、できればこのような形で分散投資を続けて行ければ理想的だと思っていたのですが、今年に入ってクリック競争が激化してしまい、とても一回の募集で複数案件に分散投資をして行く余裕はなくなってしまいました。

これからは、一案件少額投資を何回かの募集に分けて続けて行くしかなさそうです。

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※私は現在のところ、FANTAS fundingには100万円投資させていただいていますが、 元本保証ではありませんので、投資するかどうかの最終判断は自己責任でお願い致します。

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SBIソーシャルレンディングがより便利に!よりお得に!

こんばんは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

本日は、SBISLメガソーラーブリッジローンファンド22号の募集がありましたが、募集総額6億円と多かったこともあり、約5分もってくれましたので、無事に投資することができました。

大人気のSBISLでも5億円を超えると数分は売れ残ってくれますので、余裕を持って投資できますね。

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今月はまだSBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlusの募集がありませんが、募集があればそちらにも投資したいと考えています。

 

さて、本日はSBISL投資家にとっては嬉しいお知らせがありました。

ついに、2月16日からクイック入金サービスが開始されることになりました。

これにより、住信SBIネット銀行の口座を持っていれば、SBISLへの出資金の入金手数料が無料になります!

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 私は、メインバンクは元々、住信SBIネット銀行ですので非常にありがたいです。

これまでは、住信SBIネット銀行口座→SBISLの三井住友銀行口座という無駄な振り込みを毎月何度もしてきましたので・・・

これでSBISLでは、入金も出金も振込手数料は全て無料になったことになります。

さすが、「顧客中心主義」のSBIグループですね!

SBIソーシャルレンディング

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※SBIソーシャルレンディングは、私の主力投資先ではありますが、100%元本が保証されているわけではありませんので、最終的な投資判断は自己責任でお願いいたします。

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CREAL(クリアル)案件の投資に成功!次は大型案件に期待ですね。

こんにちは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

昨日は、CREAL(クリアル)の第7号笹塚レジデンスファンド(ステージファースト笹塚)案件に、開始1分で瞬間蒸発でしたが、何とか投資することができました。

CREALは事前に投資口座入金が必要ですので、クリック競争に負けてしまうと資金が拘束されてしまうことになりますので、事後入金の方が便利だという面もありますが、事後入金方式だと余計にクリック競争が激しくなることが予測されます。

今の状況だと事前入金方式の方がありがたいかな・・・という感じですね。

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これで、CREALには合計132万円の投資になりましたが、CREALのマイページは、ポートフォリオや運用シミュレーションがあり、非常に見やすく作られていると思います。
上図の+2万円はキャンペーンで入金された金額ですので、恐らく今後、配当があれば配当額分がそこに加算されていくことになるのかな?と思います。

CREAL
CREAL

そして、ついにCREALで初回のホテル案件に続く大型案件の募集予定が告知されました。

その内容詳細は2月22日に開示される予定ですが、CREALがこれまでリリースしてきた案件内容から判断すると、今回も期待のできる案件が出てくるのでないかと思っています。

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 なお、CREALの運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの「不動産ファンド運営事業の受託資産残高(AUM)は約300億円(2018年10月末時点)」という実績(CREALサービスの開始は昨年からですが、創業は2011年5月)からも、CREALの信頼性は高いものと判断しています。

CREALでは、1口1万円から不動産への少額投資が可能ですので、不動産投資初心者の方でも気軽に始めることができるのではないでしょうか。

 CREAL

CREAL(クリアル)はメールアドレス会員登録だけで案件情報詳細を見ることができます(メールアドレス登録完了後、投資家登録の画面に移りますが、投資家登録はしなくても案件情報詳細は見られます)ので、案件情報詳細をみて充分検討されてから投資家登録されてもいいと思います。

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【Funds(ファンズ)】本日中間決算発表!デュアルタップを分析

こんばんは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

2月15日18時から、東証二部上場企業デュアルタップが組成するファンド第2弾がFunds(ファンズ)で募集開始されます。

前回に続き、資産運用型マンション「XEBEC(ジーベック)シリーズ」への投資を行うファンドです。

 

今回は、ファンド組成企業であるデュアルタップについて分析したいと思います。

デュアルタップは、2006年8月設立、2016年7月東証JASDAQ上場、2018年6月東証二部へ市場変更された、東京都区部で投資用マンション販売とサブリースなど管理を展開する企業です。

主力事業は投資用ワンルームマンションの[XEBEC(ジーベック)シリーズ」販売ですので、まさにFunds(ファンズ)では、主力事業に対するファンドが募集されていることになります。

2018年6月期の連結売上高は97億7800万円、営業利益は5億6600万円、当期利益は3億2500万円と全て前期を上回る結果となっています。

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(株式会社デュアルタップ2018年6月期 有価証券報告書より抜粋)

ただし、まだまだ発展途上の企業ということで、現金は13億4000万円ありますが、同時に、短期借入金(14億4286万円)、1年内償還予定の社債(6340万円)、1年内返済予定の長期借入金(3億1737万円)もありますので、財務基盤が安定しているとは言えません。

 

本日発表された2019年6月期中間決算では、第2四半期累計の連結売上高は25億4000万円(前年同期比60.8%減)、営業損益は4100万円の赤字(前年同期実績5億7100万円の黒字)となりました。営業赤字とはなっていますが、収益物件の販売は顧客への物件引渡しで売上計上となるため、四半期ごとの同社業績は物件の竣工、引渡しのタイミングにより偏重が生じる傾向があります。

通期業績は売上高111億9000万円(前年同期比14.4%増)、営業利益3億2600万円(同42.3%増)が見込まれており、従来計画を達成できる見通しです。

 

新興の不動産会社だけあって株価については乱高下の激しい銘柄ですね。

私がこの銘柄を買うとしたら、この銘柄だけをウォッチして安値で拾おうと頑張るのは時間の無駄なので、同じセクターの銘柄をまとめて毎日ウォッチして順番に安値で拾ってリスク分散すると思います。

財務基盤は同じファンド組成企業であるロードスターキャピタルのように盤石とは言えませんが、運用期間1年程度のファンドであれば、万一、不動産市況が悪化したとしても、よほどのことがない限りデュアルタップは乗り切れるのではないでしょうか。

Funds
Funds

デュアルタップの組成するファンドに担保・保証はありませんが、借り手であるDualtap Property Management社がファンド組成企業であるデュアルタップ社に対して利払い・返済の責任を負います。
つまり、投資家が受け取る分配金額は、Dualtap Property Management社のデュアルタップ社に対する利払い・返済に連動し、XEBECシリーズの事業の成否とは直接連動しません。

Fundsから提供される案件は当然社債ではありませんが、ファンド組成企業の関連会社へリコースローンとして貸し付けられることから、ファンド組成企業の社債的な意味合いもあります。

 

Fundsに関してはクリック競争に熱くなって一気に多額の資金を投入するよりは、リスクとリターンを考慮した上で、ファンド組成企業間で分散投資をしていくのが良いと考えています。
実際、運営会社のクラウドポートもホームページ上で、「特に重要なこと」として、特定のファンド組成企業に資産を集中することがないよう注意喚起されています。

 デュアルタップ案件については、当分は激しいクリック競争になることが予測されることから、実際に投資できるかどうかは分かりませんが、分散投資のためにクリック競争に参加する価値はあると考えています。

Funds

※私は、かなり安全性の高いファンド設計になっていると判断しましたので、Funds(ファンズ)に口座開設の申込みをさせていただきましたが、元本保証ではありませんので、最終的な投資判断は自己責任でお願いいたします。

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クラウドクレジットで「Grow Together」キャンペーン開催中!

こんにちは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

クラウドクレジットでキャンペーン開催中です!

昨日2月12日から「『Grow Togethe』キャンペーン」と題して、キプロス共和国の金融持株会社で、傘下にロシア・カザフスタン・ジョージア・スペイン・ポーランド・ブラジル・メキシコの消費者向け貸金業子会社を有し、グローバルに成長を続けているB社に対して主として貸付を行う「マイクロローン事業者ファンド」(ただし「米ドル建て」「ユーロ建て」に限る)シリーズにて、通常よりも高い金利でクラウドクレジットグループから資金の借入が行われます。
その結果、期間中に販売する対象ファンドの期待利回りは通常よりも高い水準で提供される予定になっています。

【クラウドクレジット】

2019年5月中に販売を終える号までがキャンペーン対象になる予定(ただし、投資資金の集まりによってはプロモーション期間を予告なく短縮する可能性がございます)とのことですので急ぐ必要はないと思いますが、現在、対象ファンドでは「米ドル建て」の方が70%まで応募がされています。「ユーロ建て」の方は若干期待利回りが落ちますので、まだまだ余裕があります。

 

他の外貨建て商品を少し決済することができましたので、私もついに今回の募集からクラウドクレジットで投資を始める予定です。

以前から口座は開設していましたので、事前の勉強はかなりさせていただきました。

クラウドクレジットの案件は、為替ヘッジなしの場合、為替相場変動による円換算での元本割れリスクもかなりありますが、現在提供されているファンドの条件であれば、基本的に為替ヘッジなしで運用していきたいと考えています。

まずは第一弾として、合計50万円を分散投資していきたいと思います。 

【クラウドクレジット】

※クラウドクレジットについては、事業者内で案件分散・時期分散していればリターンがマイナスになるリスクはかなり抑えられるものと判断していますが、元本保証ではありませんので、最終的な投資判断は自己責任でお願いいたします。

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ロードスターキャピタル株が叩き売られてますが・・・

本日は米政府機関の再閉鎖が回避されるとの見方や、米中貿易協議が進展するとの期待で日経平均株価は今年一番の上げ幅を記録しました。

それに反して、これだけ地合いが良好だったにも関わらず、8日大引け後に2018年12月期決算発表があったオーナーズブックを運営するロードスターキャピタル株は大幅安 (-7.20%)となりました。

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(ロードスターキャピタル株式会社「2018年12月期通期決算説明資料」より引用)

いや、この決算内容でそんなに売られますかね(笑)というのが私の感想です。

全ての利益が前期を大きく上回る良好な決算内容だと思います。

恐らく、思ったほどの上方修正がされなかったことによる失望売りだと考えられますが、一体どれほどの成長を期待されていたのでしょうかね。

本日公開された決算説明資料も読ませていただきましたが、特に問題は見つかりませんでした。

貸借対照表を見ても、純資産は58億8千万円(前年比29.0%増)となっており、財務基盤は安定しています。

決算説明資料には、オーナーズブックを通して2019年第2四半期中に海外投資商品の供給開始を目指しているとの記載もあり、そちらにも注目しています。

 

OwnersBook
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現在、私が1千万円以上投資している事業者は、SBIソーシャルレンディングとオーナーズブックのみです。

現在参入してきている不動産投資型クラウドファンディングは対象物件が明確になっていて、そこは大きな利点なのですが、どうしても対象物件一つに大金を投じるのはためらわれますので、分散投資をすることになります。

そうしますと、クリック競争が激しい現状では一回につき少額しか投資できないことになります。

このような現状ですと、短期案件の方が安心だという方もいらっしゃるとは思いますが、個人的には「①頻繁にクリック競争をしなくてよく、②案件の種類も豊富で、③募集から運用までの待機期間ロスが長期運用により打ち消される」オーナーズブックの方が大金を運用するのには向いているのかなあという気がします(もちろん利回りや担保物件によって違ってきますが)。

私は現在、投資資金を株式長期投資に戻していっていますので、最終的には金融資産の2割程度をソーシャルレンディング投資に残す予定ですが、今後もオーナーズブックが私の主力投資先である状況は変わらないと思います。  

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