おはようございます！CREALで超分散投資をしているサイタマンです。
CREAL（クリアル） では、他の不動産投資型クラウドファンディング事業者と同じく募集額2千万円程度の「区分所有案件」の募集も行われていますが、同時にホテルやマンション一棟、保育所や専門学校といった募集額数億円の「大型案件」の募集も行われています。
そんな大型案件を次々に満額成立させて大人気事業者となったCREALから、新ファンド「両国駅前ビル」の詳細が公開されました！
・案件名：両国駅前ビル
・募集金額：35,900万円
・想定利回り（年利）：6.5%
・想定運用期間：15ヶ月
・想定初回配当日：2021/01/31
・募集期間：2020/6/29 20:00〜2020/7/19 20:00
利回りは6.5％ですが、10万円以上の投資で0.5％還元（実質7.0％！）されます。
なお、不動産調査報告概要等は会員限定情報となっていますので、ご興味のある方はメール会員登録のうえ会員限定情報（ドキュメント）をご確認ください。
※CREAL(クリアル)はメールアドレス会員登録だけで案件情報詳細を見ることができます（メールアドレス登録完了後、投資家登録の画面に移りますが、投資家登録はしなくても案件情報詳細は見られます）ので、案件情報詳細をみて充分検討されてから口座開設されてもいいと思います。
今回の対象物件は、1995年築のJR総武線「両国」駅徒歩約1分の地上8階建てオフィスビルでした。
今回の案件がCREAL史上最高利回りとなっている理由は以下のように記載されています。
売却によるキャピタルゲインも配当とすることによる高い利回り
本ファンドでは売却によるキャピタルゲインも配当として見込んでおります。従いまして、売却活動がうまくいかない場合には予定通りの配当が行えないリスクがございます。
売却時の想定価格は周辺マーケットの取引事例と比較して保守的な価格に設定し、早期のリーシング活動および売却活動を行うことにより想定通りの価格での売却を目指します。
そして、周辺マーケット取引事例（上場REIT取引事例）が掲載されています。
この取引事例比較からしますと、確かに高利回りを実現してくれそうな物件ではあります。
さらに、城東エリア不動産取引事例（CREAL調べ）も掲載されています。
物件の規模からすると、こちらで比較するのが実態に近いのかもしれませんが、ここに挙げられている比較対象物件のなかでは最高利回りとなっています。
案件詳細を読んで、個人的には、6.5％＋0.5％というのは、かなり高い利回りに設定されていると感じました。
この点、実際の収支状況により配当額が変動する旨記載されています。
本ファンドでは、実際の収支状況により配当額に変動が生じます。2020年7月22日～2020年12月31日までの計算期間に基づく収支を前提に、2021年1月末に初回の配当を行います。以降、2021年7月末に第2回の配当を行い、第3回配当を2021年11月30日に行う予定です。
また、不動産市況その他の状況を踏まえ、予定されている運用期間の終了日以前に、対象物件の売却等により不動産運用を終了することが元本毀損リスクの軽減に繋がる蓋然性が高いと見込まれる場合は、本事業者の判断で運用期間の終了を早めることがあります。
個人的には、リニューアル工事によるバリューアップの結果次第にはなりますが、ここまで高い利回りは得られない可能性はあるけれども、ブリッジ・シー・キャピタルによる9,000万円の劣後出資が行われることから、優先出資分が元本割れしてしまうリスクは低いのではないかと判断しました。
不動産投資型クラウドファンディングにおきましては、小口から投資可能なため、できるだけ分散投資するようにしています。
これまで、CREALでは初回案件から全ての大型案件に投資し、全ての区分所有案件のクリック合戦に参戦させていただいています。
現在、CREALでは12案件、合計319万円の運用となっています。
なお、ホテル一棟、マンション一棟、認可保育所のような大型案件と区分所有案件を豊富な情報量を伴って募集し続けた結果、 CREALは不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディングサービスとしては運用資産残高１位となっています。
そして、累計調達額は40億円超えとなっています。
今後もこれまで投資家に支持されている丁寧な運用を続ける限り、運用資産残高は積み上がっていくものと思われます。
クリアルでは、1口1万円から不動産への少額投資が可能ですので、不動産投資初心者の方でも気軽に始めることができると思います。
CREALは、複数の悪徳事業者が貸付先の匿名化を利用して荒らし回ったソーシャルレンディングサービスではなく、不動産特定共同事業者法を利用した不動産投資型クラウドファンディングサービスになります。
そして、他の不動産投資型クラウドファンディングサービスと比べてもクリアル案件の情報開示度は非常に高いものとなっています。
ドキュメントには、「第三者への提供や再配布は不可」とのことですのでここで詳細は記載できませんが、JLL森井鑑定株式会社の「不動産調査報告概要」も掲載されています。内容的には、取引事例比較法と収益還元法による価格が提示されていますが、当然信頼できるものだと思います。
そして、クリアルでは優先/劣後出資方式が採用され、優先出資者である投資家の出資元本のリスクの低減も図られています。
CREALの運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの「不動産ファンド運営事業の受託資産残高（AUM）は約300億円（2019年6月末時点）」という実績（CREALサービスの開始は一昨年からですが、創業は2011年5月）からも、CREALの信頼性は高いものと判断しています。
ソーシャルレンディングの場合は、事業者内で分散投資をしていても実は貸付先が同じでしたという意味のない分散になってしまう可能性もありますが、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、確実に対象不動産は異なりますので、分散投資に意味はあると考えています。
なお、募集額の小さい区分所有案件については募集開始時刻に募集画面を開いてパソコン前で待機しないと投資できない状況が続くと思われますが、大型案件については今のところ余裕をもって投資することができています。
仕事等で忙しい方も口座開設しておいて、大型案件の募集を待ってみるというのも一つの方法だと思います。
