ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

~ソーシャルレンディング・不動産投資型クラウドファンディングのみでのインカムゲイン生活を目指して~

【検証】LCレンディングとプレリートファンド

こんばんは!ソーシャルレンディング投資家のサイタマンです。

 

一昨日は、スマートレンドの年末短期特別ファンドの募集開始日で、私もちょうど1000万円投資させていただきました。

クリック競争にはなりませんでしたが、中には、2000万円、3000万円と投資されている方もいらっしゃって、このファンドに対する期待の高さが伺えました。

 

さて、今回は、maneoマーケット利用事業者のなかでは、比較的安全だと思われるLCレンディングとプレリートファンドについて取り上げてみたいと思います。

 

【LCレンディング】 

LCレンディングは、東証JASDAQ上場のLCホールディングスの子会社です。

LCホールディングスは2018年4月に前社長がインサイダー疑惑で退任、6月に元ダヴィンチ社長の金子修氏が社長に就任後は、事業の主軸を倉庫などの転貸業から、より成長が見込める病院関連事業に転換・特化を進めています。

LCレンディングの募集案件も、最近では医療施設と商業施設関連が主軸になってきています。

 

私がLCレンディングへの投資を検討するときに参考にした2017年3月期2Q決算は当期純利益で7億円の赤字でしたし、2016年3月期本決算をみても、特別利益25.9億円の計上がなされており当期純利益では12.1億円の黒字となっていて、営業利益では2.1億円の黒字を計上していたものの、支払利息5.7億円と営業外費用8.4億円の計上によって、経常利益は3.6億円の赤字となっていました。

 

このような状況下で私はLCレンディングへの投資を検討しましたので、利回りは若干落ちても、オーナーズブックをメインの投資先として選択しました。

LCレンディングにも最大で200万円程度は入れましたが、この時はLCレンディングの保証付き案件ではなく、高い利回りを狙って保証なし案件に分散投資しました。

 

ちなみに、2017年3月期は最終赤字でしたが、2018年3月期は増収増益が見込まれており、2018年3月期2Q決算も売上高92.9億円、営業利益15億円、経常利益16.5億円と業績は好調です。

株主資本も56.4億円ありますので、現時点でLCホールディングス保証付き短期ファンドへの投資は安全性が極めて高いと考えます。

ソーシャルレンディングでは、最終貸付先は匿名化されていますが、この案件は、「実質的には最終貸付先がJASDAQ上場のLCホールディングス」と同等とみなしても良いファンドだと思います。

 

もちろん、リーマンショックの影響もあった2008年には、上場企業であっても45社も倒産してしまいましたから何があるかは分かりませんが、現時点でこのファンドが危険だと言い出したら、ソーシャルレンディングでは投資先がほぼなくなってしまうような気がします。

 

私は、業績等も考慮し、オーナーズブックの不動産のプロ集団の目利き力を信頼してメインの投資先としています。しかし、事業形態を転換中でもあり業績チェックは必須となってはきますが、LCレンディングをメインの投資先とするのも一考の余地はあると思います。

 

【プレリートファンド】

プレリートファンドはその名の通り、リートの前段階であるプレリート案件に特化した事業者です。

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 (出典:プレリートファンドHP「プレリートファンドの特徴」)

 

簡単に説明しますと、プレリートファンドは、リートに入れられる前の利回り物件(オフィス・レジデンス・介護施設・ホテルなど)を開発から運用そしてリートへと移っていく段階で、賃料とリートへの売却益から投資家に配当を出していこうというファンドです。

現在までに、介護施設、ホテル、レジデンス案件の募集がされていますが、どれも投資先物件について情報公開されていますし、大手銀行の審査を経た物件ばかりです。利回り面では中古区分マンション案件より劣りますが、リートへの売却時に、上手くいけば、最大期待利回り10%以上に化ける可能性もある案件が募集されています。

 

プレリートファンド社および親会社のブルーメロンキャピタル社は資本金1000万円の企業で財務情報も公開されていませんが、プレリートファンド社はmaneoマーケットと資本業務提携をしており、一定の安心感はあります。

 

私もJ-REITには投資していますが、4~6%の分配金利回り時の安値と判断した資産規模が大きい銘柄であっても、当然値動きがあるため、それ以上の値下がりを経験することはあります。

その点、プレリートファンドでは、運用期間中は賃貸収入から高利回りJ-REIT銘柄と同じくらいの利回りを得ることができます。

また、資産売却時にはそれ以上の配当が加算される可能性があることも考慮すれば、J-REITより安定した有利な投資先であると言えそうです(ブルーメロンキャピタル社が信頼できればの話にはなりますが、新規事業者でもあることから、こればかりは現時点では判断できません)。

 

以上のように、プレリートファンドは出口戦略が明確で、J-REITと比較しても有利な点はありますが、運用期間が長く、まだ償還されたプロジェクトはありませんので、私はホテル案件に少額投資させていただいている状況です。 

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