おはようございます！ソシャレン・不動産クラファンで1億円以上運用中のSAITAMANです。
6/10(月)募集開始！
「地方創生・地域活性化」をコンセプトとした不動産クラウドファンディングBATSUNAGUにて、「船橋市夏見台団地区分マンションリノベーションファンド」が公開されました！
本ファンドは、区分マンションリノベーションファンド第2弾で、BATSUNAGUとしては過去最高利回り10.0％となっています。
前回ファンドが昨年10月募集開始でしたから、久々の募集になりますね。
BATSUNAGUの運営会社は、今年3月18日付で不動産特定共同事業第1号第2号東京都知免許を取得しています。
それまでは、「不動産特定共同事業許可種別：小規模第1号事業及び小規模2号事業」に基づきファンド運営が行なわれてきましたが、これでファンド規模を拡大して運営を行うことが可能となりました。
今回は高利回り小型ファンドですが、今後の展開にも期待できると思います。
本ファンドは、千葉県船橋市夏見台にある区分マンションのリノベーション案件です。
BATSUNAGUとしては、区分マンション一室という小さなプロジェクトですが、初の団地シリーズでの取り組みです。
いつもの「地方創生ファンド」とは別テイストのファンドシリーズですね。
本ファンドでは、誰もが手を出しやすい「団地」という住まいに目をつけ、リノベーションにより永らく住む方の生活を支える部屋を実現します。
BATSUNAGUは「地方創生・地域活性化」をコンセプトとしていますが、運営会社が元々、設計事務所を母体としていることから、リノベーション案件も多数実施してきています。
この点は大きな安心材料ですね。
【物件概要】
地名地番:千葉県船橋市夏見台1丁目686番1
住居表示:千葉県船橋市夏見台1-20
物件名 :夏見台住宅2号棟
交 通 :JR総武線「船橋」駅バス9分「夏見台団地」停歩2分
東部アーバンパークライン「塚田」駅徒歩16分
土地面積:66486.01m2 持分3636686分の4622
専有面積:46.22m2(14.0坪)
土地権利:所有権
地 目 :宅地
区分権利:所有権
構 造 :鉄筋コンクリート造1階建
用途地域:第一種中高層住居専用地域
【本ファンドの特徴】
①需要が高いエリア
対象物件は、船橋市夏見台という千葉県、東京都のどちらにもアクセスしやすいエリアにあります。
また、新船橋駅近くにはイオンモールなど大型商業施設があり住みやすいエリアでもあります。
②リノベーション工事実績
過去のプロジェクトにおいてリノベーション工事実績が多数あることと、グループ会社に一級建築士事務所・施工会社（株式会社リムズ）を持つ運営会社だからこそ、価格を抑えながらも、高品質のリノベーション工事が可能です。
③誰もが手を出しやすいミニマム物件
安価な物件ですので買い手の母数が多く、出口戦略が容易です。
同物件の売買事例(直近3件)での坪単価を見ると、売買坪単価が約60万円/坪強での売買
事例となっており、さらに本物件ではリノベーション工事を実施する為、売却価格が更に上振れることが想定されます。
また、同物件の賃貸事例を見ると、賃料坪単価が4,000円/坪前後での賃貸募集となっており、本物件の坪数を考えると58,000円/月の賃料が想定されます。
リノベーションのレベルによっては更なる賃料アップが期待できそうです。
上記を踏まえると、年間69.6万以上の賃料収入が見込めます。
仮に500万円での売却を想定した場合、利回り13.9%前後での売却利回りとなり、マーケットを見ても収益物件としての売却も十分に見込めます。
この観点からも安定したプロジェクトであると考えられます。
④賃料固定による賃料収入確保と劣後出資
工事期間中も営業者であるリムズキャピタルに賃貸されます。
賃貸することで、安定した賃料収入を得て、投資家に還元することが可能となります。
【賃貸借概要】
借主
株式会社リムズキャピタル
賃貸借契約期間
2年間普通賃貸借契約
賃料
毎月賃料固定
また、募集総額は330万円と小さいですが、きっちり10％の劣後（営業者）出資もなされます（優先出資300万円、劣後出資30万円）。
万一、対象不動産に売却損が発生した場合、営業者であるリムズキャピタルが先に損失を負担し、損失がリムズキャピタルの出資額を越えた際に、はじめて投資家の元本が毀損することになります。
この内容で運用期間3ヶ月、利回り10.0％というのは破格ですね。
ただし、募集金額が300万円しかありません。
久々の募集かつ不動産特定共同事業第1号第2号免許取得後初募集ということで、挨拶代わりの好条件ファンドという感じですね。
私の場合は、BATSUNAGUでは第2号ファンドから投資していて、既に3ファンドが償還されてきています。
BATSUNAGUでは「地方創生×1万円」から投資可能ですが、私の場合は「地方創生×10万円」で投資しています。
「地方創生」を推してはいますが、利益度外視というわけではなく、地方創生に貢献しながらそれなりのリターンがあるのが嬉しいですね。
本ファンドの募集期間は、6月10日～6月24日（抽選方式）となっています。
BATSUNAGUも、スマートフォンを使い、オンラインで本人確認を行うことができますので、最短即日～3営業日で審査が完了し、出資応募が可能となります。
私の場合は、前回の区分マンション案件にも投資することができましたが、今回も当然応募させていただきます。
ただし、高倍率抽選となることは確定ですね。
BATSUNAGUの運営会社は、2016年4月設立の株式会社リムズキャピタルです。
本社は東京都千代田区にあり、資本金は1億円となっています。
会社名 株式会社リムズキャピタル
代表取締役会長 磯部 昌史
代表取締役社長 三平 裕毅
専務取締役 福島 秀昭
取締役 佐藤 功
顧問弁護士 田村 幸太郎
顧問弁護士 山田 啓
設立 2016年4月27日
資本金 1億円
住所 東京都千代田区神田錦町2-7南部ビル4階
事業内容
・事業への投資及びアレンジ業務
・事業再生、地方再生業務
・海外進出支援事業
・宅地建物取引業
・不動産、有価証券、その他金融資産取引等の資産運用に関するコンサルティング業務
・不動産特定共同事業
サービス名「BATSUNAGU」 は、“場”と“人”をつなぐ場を創るというコンセプトから採用されました。
運営会社は、今まで事業として実施してきた不動産リノベーション事業や空き家などの古民家再生事業そして地方創生事業を、今後、不動産クラウドファンディングのスキームも活用し事業展開していくとのことです。
これまでの募集ファンドをみても、まさに「地方創生」に貢献できそうなファンドが多く募集されてきました。
こういう特色あるファンドを提供していただけるのは、分散投資の観点からもありがたいですね。
