こんばんは！不動産クラウドファンディング投資家のSAITAMANです。
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好条件ファンドを続々と組成してくれているCOZUCHIにて、「渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1」が募集予定となっています。
運用期間10ヶ月、利回り9.0％、渋谷駅徒歩1分の借地権付き建物が対象と、好条件が揃っています。
ただし、本ファンドは、全額を特別優先募集として開始され、募集終了となる9/9（水）時点で特別優先権をお持ちの投資家で満額とならない場合のみ、残りの枠にて一般募集が行われます。
また、9/5（月）13:00まで追加募集が実施されている「自由が丘 １棟ビル フェーズ1」ファンドへの30万円以上の投資により本ファンドに応募する事が可能となる特別優先権の付与が実施されます。
特別優先権の付与
・自由が丘一棟ビルファンドにおいて出資確定し、出資金の払込をされた投資家様に付与します。（30万円以上の出資で付与）
・付与日は自由が丘一棟ビルの入金締切日である2022年9月8日とします。
というわけで、現時点で特別優先権をお持ちでなくても、「自由が丘 １棟ビル フェーズ1」に30万円以上の出資で「渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1」への優先出資が可能となります。
「自由が丘 １棟ビル フェーズ1」はすでに122％の応募が集まって抽選が決定していますが、特別優先権を取りたいという方は応募してみる価値はあるのではないでしょうか。
しかし、9.0％の高利回りファンドとはいえ、約15.7億円もの募集枠を全額特別優先募集とするのは凄いチャレンジャーですよね。
これは、どのような埋まり方になるのか要注目ですね。
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「渋谷駅前開発プロジェクト フェーズ1」は、JR各線及び東急各線、京王井の頭線、東京メトロ各線「渋谷」駅から徒歩1分の借地権付き建物を投資対象としています。
既にテナントは契約満了につき退去しており、新たな商業ビルの開発をしていく予定とのことです。
COZUCHIでは、対象物件と条件の種類が豊富で好みのファンドを選択できますし、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されているのがいいですね。
■地価公示よりも割安な仕入
本物件は、売主の都合により売却を急いでいた事象があり、売主は9/20に決済することを条件としており、それに対応するには大手への売却や銀行ローンを使う業者への売却は現実的なスケジュールの観点から難しく、TRIAD社及びCOZUCHIで取り扱うことが可能となったということです。
また、TRIAD社と仲介会社は過去に複数取引を行い、これまでの実績からリレーションの強さがあり、早期に紹介を受けることができたことも大きなポイントとなっています。
本物件のような希少性高い物件は取引事例なども一般に出てくるものがほとんどないため、相場の水準を算出するのは難しいですが、国土交通省が発表する公示価格相当額よりも約15%ディスカウントでの仕入となっています。
国税庁が発表し、税金の算定の基礎となる路線価とはほぼ同水準（借地権割合考慮後）での仕入となっています。
実際に取引される実勢価格は地価公示よりも高いことが一般的で、地価公示よりも割安に取得できていることは売却利益が期待できるとともに売却リスクにおいても十分リスクヘッジできていると考えているとのことです。
■2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行いわれます。不動産の開発は大きく言うと、
①開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
の2つのフェーズに分けることができます。
本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
プロジェクトを分ける理由は、事業利益の最大化によりますが、フェーズ①の段階で条件が合えば本物件を売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも運用期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあります。
本プロジェクト（フェーズ①）での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集が行われます。
この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とされる予定です。
■フェーズを分けコストを抑え、利益の最大化を目指す
不動産の開発の資金使途は、不動産の購入資金と建物の建築資金の2つに分かれます。
不動産の購入資金は、不動産の購入時に必要となりますが、建物の建築資金はその時点では必要となりません。
一般的に、図のようなタイミングで支払いが必要となります。
通常、クラウドファンディングでは、①と②のフェーズをまとめて1つのプロジェクトとして募集することもありますが、不動産購入時に建築資金全額を調達した場合、まだ工事も始まらない、建築資金を必要としないタイミングで資金を集めることとなります。
このため、資金を事業者が使っていないにもかかわらず、優先出資分への配当が発生するということになり、これにより全体の事業コストが上昇することとなります。
このような理由から、COZUCHIの開発においては、2段階方式による募集としているとのことです。
■運用・売却戦略
COZUCHIでは、EXITについて複数のシナリオが用意されていることが多く、この点が一定の安心感につながっていると思われます。
現状では、フェーズ①としての本ファンドを経て、フェーズ2に移行し開発を行った上での売却を想定し、それらの想定収支から本ファンドの想定利回りも算出されていますが、本物件の希少性や割安な価格での仕入からも運用及び売却戦略は様々可能とのことです。
本ファンド中においても現況の状態で売却活動は進めていき、特に不動産を購入した上で自らの事業を行う一般事業法人の購入ニーズは期待でき、立地や規模感からもカラオケやドラッグストアなどの業態が価格として伸びる可能性があるのではないかと考えているとのことです。
フェーズ②での開発の場合においては、投資用不動産としてファンドや個人・法人投資家をターゲットとし売却を行う想定となっています。
取得価格が割安なため収益性はかなり高い開発物件となる予定であるため非常に売却しやすい状況となっています。
フェーズ②となる際には詳細な売却方針を記載するとのことです。
また、本物件ではその立地と渋谷の今後からしても大手などを中心とし、将来の再開発の可能性の種地として本物件を抑えておきたいというニーズもあります。
本物件においては短期的な売却の利益もありますが、長期保有での価値最大化のポテンシャルは非常に高いものがあり、様々な運用戦略が可能とのことです。
■配当ポリシー
COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針が掲げられています。
この方針がCOZUCHIが支持されている大きな理由の一つとなっています。
想定以上に利益が出た場合には、投資家にも配当が加算されるということですから、上振れ期待でワクワクできます。
本プロジェクトでも、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当されます。
ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施する可能性もあります。
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投資家登録時ご登録いただいたメールアドレス宛に2022年10月〜11月頃にお送りいたします。
COZUCHIでは、スマホで本人確認にも対応しています。
本ファンドの募集期間は9月3日19時～9月9日13時（抽選方式）となっていますので、今から口座開設申請していただいても間に合うと思いますが、特別優先枠で完売となってしまう可能性はあります。
※プレゼント対象となるためには、対象メディア経由での投資家登録が必要となります。
COZUCHIは、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」がありますので、続々と想定を上回る利回りを実現させています。
本当にびっくりするような上振れをすることもあります。
私の場合は、COZUCHIでは本当に多様なファンドが募集されていますので、好みのプロジェクトに分散投資していっているのですが、これまでのところ、私が投資した案件については、2つを除いて全て上振れして償還されてきました（2案件は想定通り償還）。
COZUCHIは、対象物件と条件の種類が豊富で、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されていますので、自分で考えて好みのプロジェクトを選択できる点が気に入っています。
COZUCHIは、運営会社がより良いサービスとなるように、色々と努力されているのが伝わってきますし、今後の展開にも大いに期待できるサービスだと考えています。
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