こんばんは！ソーシャルレンディング投資歴９年目のサイタマンです。
主に沖縄県の不動産を担保にした貸付で堅実な運営を続けているPocket Funding（ポケットファンディング） で、大人気となっている「ＰＦ軍用地担保ファンド16号」が募集中です。
毎回数百万円の募集額で瞬間蒸発する本ファンドシリーズですが、今回は、募集額が2千万円台と若干多くなっています。
このファンドシリーズの利回りは低下傾向にあり、今回は12ヶ月運用で利回り2.2％です。
別の軍用地担保ファンドにも投資させていただいているのですが、今回も投資させていただきました。
まだ募集終了していませんので、ステータスは「成立前」となっています。
2.2％の低利回りというだけではなく、今回の募集は、利回り4.6％の「ＰＦ軍用地担保ファンド10号」のリファイナンスということで、見送られている方もいらっしゃるかもしれませんね。
貸付先の財務内容は良くなく詳細も不明ですし、いくら何でも利回りを下げ過ぎだろうとは思いましたが、デポジット口座に8万円だけ残っていたのと、クリック合戦もなかっため投資させていただきました。
軍用地の価格は、民有地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法によって算出されます。
軍用地の借地料は国によって算出されていますが、毎年2％上昇傾向にあり、この10年で20％も上昇しています。過去に借地料が値下がった事は一度もありません。
また計算倍率も軍用地の人気と信用度から年々上昇の一途を辿っています。
直近の倍率の推移は下記の通りです。
・沖縄県国頭郡
平成30年・・・45倍
平成31年・・・48倍
平成32年・・・51倍
軍用地は一般的な土地や建物の評価と違い、値下がりのリスクが非常に低く、県内外において大変人気のため流動性に関しても優れており、買い手もすぐに付く可能性が高い不動産とのことです。
PocketFundingでは「担保評価の70％以内（軍用地案件は85％以内）での貸付」を原則としてはいるものの、限度額いっぱいまでの貸付は行われない案件が多数あります。
私も、初回案件から細々と投資を続けていますが、サービス開始から3年目に突入しています。
ポケットファンディングは1万円以上1千円単位で投資できる案件が多いため、元金10万円＋分配金での複利運用を続けてきた結果ここまで増えました。
サービス開始当初は利回り8％以上のおいしい案件も多かったのですが、今後はそんな案件はほとんど出てこないでしょう。
現在も、元金＋分配金を運用中です。
そして、そのほとんどを軍用地担保ファンドで運用しています。
今後もこのままコツコツ10万円＋分配金で運用していく予定です。
ポケットファンディングは、2017年8月から新規募集が開始されたサービスで、沖縄の不動産担保付き案件が多く取り扱われています。
運営会社はソーシャルバンクZAIZEN株式会社で、沖縄に本社を置くソーシャルレンディング事業者になります。
地元のことは地元が一番よく知っている・・・沖縄の不動産事情に精通する沖縄のソーシャルレンディング事業者がファンドを組成しているという安心感があります。
なお、投資家が匿名組合契約を結ぶのは、ソーシャルバンクZAIZEN株式会社の関連会社で営業者である株式会社財全ソリューションになります。
財全ソリューションは沖縄の「財全GROUP」で、不動産担保ローン事業者として１３年超えの社歴があり、過去の実績は十分あります。
不動産担保については審査担当者を中心とし、審査書類だけでなく現地調査まで必ず行い、コンプライアンス担当者が3ヶ月に一度、貸付先のモニタリング調査が行われています。
そして、原則、担保評価の70％以内での貸付（例外あり）で、月次モニタリングレポートも掲載されていますので、破綻した事業者のように大きく元本が毀損してしまうことはないと考えています。
なお、最低投資金額は１万円～ですが、１千円単位で投資可能（例外あり）ですので、口座資金を無駄なく投資することができます。
募集は常時おこなわれているわけではなく、無理してファンドを組成している感じはしません。
何かと問題が続出しているソーシャルレンディング業界において、案件募集規模を追い求めていないため地味ではありますが、投資家から一定の信頼を得ているため、累計応募成立金額は約16億円になっています。
このままソーシャルレンディングの市場規模が順調に伸びていけば、こういう地道に頑張っている事業者は破綻せずにやっていけるのでしょう。
なお、ソーシャルバンクZAIZENは、昨年3月にジャスダック上場のジェイホールディングスと資本・業務提携も発表しています。
最近は軍用地担保以外は、利回り５～６％程度の案件が多く、ソーシャルレンディングとしては標準的な利回りですが、上場企業との資本・業務提携や営業者の実績を考慮すれば、ポケットファンディングをソーシャルレンディング投資のポートフォリオの一つに加えるのは十分ありだと判断しています。
※私は現在のところ、PocketFundingには11万7千円投資させていただいていますが、 元本保証ではありませんので、投資するかどうかの最終判断は自己責任でお願い致します。
