こんばんは！ソシャレン・不動産クラファンで1億円以上運用中のSAITAMANです。
毎月分配型ファンド公開！
COMMOSUS(コモサス)にて、「恵比寿プロジェクト（COMMOSUSファンド149号）」が募集中です！
現時点で応募率は100％を超えていますが、本ファンドは抽選方式での募集ですので、募集期間内であれば、投資申込が可能です。
最近のソシャレン・不動産クラファンでは、10％を超える高利回りファンドを出す新規事業者も増えてきましたが、実績を積み重ねてきたCOMMOSUSが出すファンドはやはり人気化しますね。
私もデポジット口座に分配金が残っていましたので、本ファンドに投資申込しました。
COMMOSUSの先着方式ファンドは、申込金額相当のデポジット残高がある投資申込から先着順で投資が成立する仕組みになっていますが、今回は当選してから入金しても間に合う抽選方式になります。抽選方式の方がゆっくり投資できて良いという方も多いのではないでしょうか。
本ファンドの募集期間は、12月12日12:00まで（抽選方式）となっています。
COMMOSUSもeKYC（オンライン本人確認）が導入されていますので、最短即日登録可能です。
本ファンドでは、ファンド出資金を原資として株式会社アークへ貸付が行われます。
アーク社は、東京都渋谷区恵比寿に所在する共同住宅（土地・建物）を取得し、バリューアップを図り更地化した上で、第三者に売却するプロジェクトを計画しています。
本借入金は当該物件の取得資金に充当され、返済原資は物件売却代金およびアーク社の自己資金を予定しています。
本ファンドのポイントは以下のとおりです。
①渋谷区「恵比寿」のプロジェクト
今回アーク社が取り扱うのは、東京都渋谷区恵比寿に所在する共同住宅（土地・建物）です。JR山手線・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅や都営三田線「白金台」駅から徒歩圏内に位置しており、取得後はバリューアップを図り、第三者への売却を予定しています。
「恵比寿エリア」は、住みたい街ランキングで常に上位に入る都内屈指の人気エリアです。渋谷まで1駅、新宿・六本木・銀座方面へも直通でアクセスでき、交通利便性に優れています。駅周辺には恵比寿ガーデンプレイスやアトレ恵比寿などの商業施設が揃い、スーパーやカフェ、レストランも充実。日常生活の利便性と都市の華やかさを兼ね備えています。
さらに、駅前の賑わいから少し離れると緑豊かで落ち着いた住宅街が広がり、都会的な利便性と静かな住環境が両立する点も魅力です。本物件は、こうした「恵比寿ブランド」に加えて、マンションや戸建てが建ち並ぶ閑静な住宅街に立地しており、幅広い層からの需要が見込まれることから、売却可能性は十分に見込まれます。
②貸付先は株式会社アーク
アーク社は、2015年設立の不動産事業者で、本社は東京都千代田区丸の内に置いています。資本金は8,000万円で、宅地建物取引業免許と建設業許可を保有し、不動産の買取・開発・販売を中心に事業を展開しています。
近年の売上高は、2023年5月期に約9億円、2024年5月期に約11億円、2025年5月期には約16億円と拡大しており、経常利益も黒字で推移しています。一方で、2025年5月期は関連会社の合併に伴う株式消滅差損（約3.5億円）を特別損失として計上したため、純損失約2億円となりました。ただし、これは一時的な会計処理によるものであり、本業の収益基盤に大きな変化はありません。
2025年5月末時点での総資産は約68億円、純資産は約9,000万円、自己資本比率は約1％です。一般的な企業と比べると低水準ですが、不動産業特有の借入依存型の資金調達構造に基づくものであり、同社は銀行や信用金庫との取引を通じて資金を調達し、これを販売用不動産の取得に充てています。販売用不動産は約27億円（2025年5月末時点）に達しており、近年は安定的に販売を継続しています。従業員数は5名程度です。
③根抵当権第1順位、LTV71.3%
本ファンドにおける貸付では、当該物件に対して根抵当権第1順位で担保設定を行います。本物件の評価額は10億2,400万円で、LTVは71.3%になります。
なお今回、アーク社では当該物件を取得後、建物を解体し更地化して第三者に売却を計画しているため、本物件の評価額は土地のみの評価となります。
④毎月分配型
本ファンドは、貸付先から毎月利払いを受け、投資家に分配する仕組みとなっています。分配は運用開始月である12月の翌々月である2月9日(※)から開始される予定です。
※あくまで予定日であり、運用状況や重要事項説明書や匿名組合約款の内容変更に伴い、分配日が変更になる可能性があります。
渋谷区恵比寿の好立地物件が担保でLTVも71.3%と低く、万一の際でも回収可能性については高そうなファンドですね。
これで9ヶ月運用、利回り7.0%というのはなかなか良いのではないでしょうか。
そう判断された方が多いからこそ、現時点で8億円を超える応募を集めているわけですが。
なお、出資の対象となる事業が想定どおりに進まなかった場合でも、借入人が借入金の返済を行うことができれば出資金は欠損しません。一方で、借入人や営業者（㈱コモサスバンク）がデフォルトした場合は出資金が欠損する可能性があります。
ただし、営業者のデフォルトリスクに対して、出資金は一定の保全措置が講じられています。営業者では出資金の分別管理を行っています。
こうした中で、出資金が過度に営業者に滞留しないよう、募集等取扱業者（㈱コモサス）は、貸付の直前に営業者に送金し、返済直後に資金を吸い上げるといった倒産隔離措置を施しています。また、この結果、募集等取扱業者には運用期間以外の出資金が滞留しますが、これら出資金は信託銀行に信託され、保全が図られています。
このように営業者と募集等取扱業者のデフォルトリスクには上記のような倒産隔離措置が施されており、出資金の保全が図られています。
本ファンドの募集期間は、12月12日12:00まで（抽選方式）となっています。
募集金額7億3千万円と大きいため、最終倍率は2倍以内には収まりそうなのがいいですね。
COMMOSUSは旧CAMPFIRE Ownersから続く老舗ソーシャルレンディングサービスですので、すでに口座開設済の方も多いかもしれませんが、まだの方は、この機会に登録をご検討くださいませ。
COMMOSUSもeKYC（オンライン本人確認）が導入されていますので、最短即日登録可能です。
COMMOSUSの登録申請自体は難しくないのですが、パソコンからアクセスして情報入力される場合は、情報入力後、スマホで再度マイページにログインしてオンライン本人確認を進める必要があります。
本人確認書類の提出方法はeKYC（オンライン本人確認）となります。投資家登録のための本人確認書類は、下記の中からお選びいただけます。
本人確認書類（1種類をご用意ください）
・運転免許証（運転経歴証明書）
・マイナンバーカード（個人番号カード）
・パスポート（※2020年2月4日以降に申請されたパスポートは所持人記入欄がない為、ご利用できません。)
※有効期限内のもののみ有効です。
※現住所が記載されているものが必要になります。
※姓名表記については、必ず登録する名前と同じ記載のある書類をお使い下さい。
※外国籍の方は必ず在留カードか特別永住者証明書の提出が別途必要になります。
COMMOSUSを運営するのは、2015年12月1日設立の株式会社コモサスです。
資本金は1億円で、株式会社SOCIAL COMMON CAPITALの100%出資です。
会社名：株式会社コモサス
代表取締役：加藤 義隆
所在地：〒107-0061 東京都港区北青山2-7-22 3F
設立：2015年12月1日
資本金：1億円
株主：株式会社SOCIAL COMMON CAPITAL（100%出資）
事業内容：融資型（貸付型）クラウドファンディングにおける募集及び私募の取り扱い業務（第二種金融商品取引業）
登録／加入協会：第二種金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2973号、一般社団法人第二種金融商品取引業協会
社名：株式会社SOCIAL COMMON CAPITAL
代表取締役：大畑 広太
所在地：〒107-0061 東京都港区北青山2-7-22 3F
設立：2022年6月10日
資本金：1億7,100万円（資本準備金を含む）
株主：当社役員、株式会社TRIAD、LAETOLI株式会社、インパクトサークル株式会社
事業内容：グループの経営支援及び経営管理
株式会社SOCIAL COMMON CAPITALの株主には、不動産クラウドファンディング累計投資額No.1のCOZUCHIの運営会社であるLAETOLI株式会社と、1号事業者として実際に不動産の運営を行い分配している株式会社TRIADが入っています。
その関係で、COMMOSUSでは、TRIAD関連ファンドも多数募集されてきました。
以上のように、COMMOSUSでは、金融・不動産のプロが厳選した不動産ファンドや事業に1口1万円から投資可能ですので、まずは少額からでも始められてみてはいかがでしょうか。
