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【15億円】COZUCHI「虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1」公開!

こんばんは!不動産クラウドファンディング投資家のSAITAMANです。

 

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COZUCHI

 

不動産クラウドファンディング投資家に大人気のCOZUCHIにて、「虎ノ門 再開発プロジェクト フェーズ1」が公開されました!

本ファンドは「虎ノ門」駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としていますが、15億円の大型募集となっています。

COZUCHIについては、他の不動産クラウドファンディングとはちょっと案件の規模が違いますよね。

 

COZUCHIでは、対象物件と条件の種類が豊富で好みのファンドを選択できますし、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されているのがいいですね。

 

■虎ノ門駅と一体となる再開発

本物件が含まれる再開発事業「虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業(図の計画地)」は、虎ノ門駅に直結し一体となった国際的なビジネス交流拠点となるため、現在、日本土地建物株式会社、独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)、住友不動産株式会社が事業推進パートナーとして整備が進められており、敷地面積約6,400㎡、計画されている建物は、延床面積約120,700㎡のオフィスビルが計画されています。

計画地は先行して2020年6月に竣工された「東京虎ノ門グローバルスクエア」に隣接しており、虎ノ門駅の地下及び地上駅前広場は一体として繋がる計画のため、駅混雑の解消を目指しています。 また計画では高さ180メートルのオフィスビルとなっているため「東京虎ノ門グローバルスクエア」より約60メートル高い超高層ビルが誕生することになります。

 

■再開発は正式に決定

本ファンドは再開発案件ですが、再開発における計画段階である都市計画決定のプロセスが既に完了している状態となっており、再開発は正式決定しています。

現在再開発における実施段階に入る組合設立申請が行われていて、組合設立認可は予定では6月中に完了する見込みとのことです。

 

■権利変換と追加購入オプション

今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われます。

本ファンドで現在所有する不動産(従前)は4物件で延床面積は約147坪となっています。

従前の不動産は再開発事業のプロセスに則り、不動産評価が行われ新築オフィスビルとなる際の評価に合わせて権利変換で提供される面積が決まっていきます。

現状では最低限、約96坪ほどの権利変換での提供となる予定とのことです。

また、従前の延床面積と権利変換で提供される面積(専有)の差分である約51坪に関しては原価での追加購入オプション(※)が付与されていて、事業者であるTRIAD社はこの制度を全て使う事で割安な仕入を行い最終売却時の利益の最大化を狙っているとのことです。

※原価での追加購入オプション・・・再開発により住居であれば例えば4人家族で住んでいた所を権利変換で面積が減ると住めなくなってしまう場合があり、オフィスでも同様で、店舗においては面積減により事業規模が縮小してしまうなど、それらの問題を解消するために再開発事業によっては元の延床面積までは希望者が購入できるケースが一般的

 

なお、本再開発プロジェクトの完成予定は2026年末(竣工)となっていて、フェーズ1としての本ファンドにおいては権利変換についての協議を行い、権利変換の交渉次第ではアップサイドが見込まれるファンドとなっています。

 

■配当ポリシーと優先枠

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げています。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25%を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当されます。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当が実施される可能性もあります。

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最後に、本プロジェクトは再開発が完了するまで約4〜5年を予定していて、フェーズ2以降のファンドに関しては、前プロジェクトに出資している投資家の優先枠を予定しているとのことです。

 

この優先枠というのがかなり強力で、私も優先枠を利用して継続投資したいプロジェクトに投資することができています。

逆に、COZUCHI自体の人気が上がってきたため、フェーズ1で投資できなかったプロジェクトについては次のフェーズでも抽選落ちすることが多くなってきました。

 

今回は募集額が15億円ありますので、本プロジェクトに投資したいという方は、フェーズ1で投資しておけば、次回も投資できる可能性が高くなると思います。

 

本ファンドの募集期間は6月3日20時~6月9日13時(抽選方式)となっていますので、今から口座開設申請していただいても間に合うと思います。

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なお、本プロジェクトに関する投資家向けオンラインセミナーも開催予定となっています。

投資するかどうか検討中で、お時間の都合が付くという方は、代表が登壇予定とのことですので、参加されてみてはいかがでしょうか。

■日時
2022年6月3日(金)19:00~20:00

■場所
COZUCHI公式YouTubeチャンネルにてYouTube Liveオンラインセミナー

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