ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

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サイタマンの「J-REITと不動産投資型クラウドファンディング」

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こんばんは!専業投資家という名の無職歴14年のサイタマンです。

 

長期保有しているJ-REITを売却していっていると少し書かせていただいたことがありますが、 9月頃からJ-REITの売り場を模索していて、年内にほぼ売却を完了することができました(少額は残していますが)。

www.daiwa-am.co.jp

上の大和証券投資信託委託株式会社の資料によると、「2013年のアベノミクス開始直後や2014年終盤の量的・質的金融緩和第2弾発表後のような上昇局面では、イールド・スプレッドが2.5%まで低下するほど買われ、その後、大幅下落に見舞われた。当時は利回り面での魅力を超え、値上がりを狙った買いが指数を押し上げていたと解釈できる。一方、現在はイールド・スプレッド4%水準に沿った上昇であり、過熱感は乏しい。」ということで、確かにイールド・スプレッドに関して見ると、リーマンショック前後の期間を除けば概ね2%〜5%の範囲に収まりますので、買われ過ぎだとは言えないと思います。 

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こんな資料を見て売却行動に出るというのは変わっているのかもしてませんが、10年チャートと分配金利回り、NAV倍率の推移から判断していったん利確しておきました。

先月の長い下ヒゲで上昇トレンド継続とも読めるのですが、ここらで調整が来てもおかしくないと判断して分配月を考慮しながら順次売却を進めました。

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また、分配金利回り3%台半ばというのは、金融商品としては高い水準を維持してはいますが、J-REITの場合は、3%に近づくと買われ過ぎで調整が入る傾向があります。

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(出典:https://j-reit.jp/

 

確かに、不動産価格・賃料がこのまま上昇を続けた場合はJ-REITの価格が上昇しても利回りがこれ以上低下せず、右肩上がりで上昇する可能性もありますが、そろそろ頭打ちするような気がしてなりません。

このまま世界的にジャブジャブ金融緩和を続けてくれて、長期金利が低位で推移すればJ-REIT価格も大暴落することはないんでしょうけどね・・・

私はひねくれ者なので、こういう「まだ大丈夫ですよ」という記事が出ると逆に売却してしまうことがよくあります。

それで儲けそこなうこともありますので、皆さんは専門家のご意見を参考にしてください。

→東証一部上場企業が運営「Jointoα(ジョイントアルファ)」
Jointoα(ジョイントアルファ)

 

J-REITについてはほぼ売却してしまいましたが、値動きのない「不動産投資型クラウドファンディング」については投資額を増やしています。

「不動産投資型クラウドファンディング」は、現物不動産と比較して、少額で不動産投資が始められるというメリットがあります。また、不動産特定共同事業者が不動産の管理・運営を行いますので、現物不動産投資と比べて投資期間中の手間がかかりません

また、私の投資先では全て優先/劣後出資方式が採用(10%~30%までの価格下落であれば投資家の元本は保全される仕組み)され、優先出資者である投資家の出資元本のリスクの低減も図られています。

 

今年は「不動産投資型クラウドファンディング」には、1,000万円程度を投資して年越しを迎えたいと考えています。

現在の不動産投資型クラウドファンディング「1,000万円ポートフォリオ」は以下のとおりで、全て「優良な事業者」と判断して投資させていただいています(あくまで私個人の見解ですので、投資するかどうかの最終判断は自己責任でお願い致します)。

  

CREAL(クリアル):投資額370万円

・不動産投資型クラウドファンディング運用資産残高No.1

・不動産ファンド運営事業の受託資産残高(AUM)は約300億円(2019年6月末時点)

・鑑定会社の「不動産調査報告概要」を全案件につき掲載

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

 

区分マンションへの投資のみならず、地方創生の一翼を担うホテルの開発、待機児童問題解消に向けて整備が急務となっている保育園への投資など、社会的意義のある大型案件に投資できることが特徴となっており、2019年11月現在、合計23ファンド、累計調達投資金額24億円が満額成立しています。

→CREAL公式サイト
CREAL

※CREAL(クリアル)はメールアドレス会員登録だけで案件情報詳細を見ることができます(メールアドレス登録完了後、投資家登録の画面に移りますが、投資家登録はしなくても案件情報詳細は見られます)ので、案件情報詳細をみて充分検討されてから口座開設されてもいいと思います。

 

 

FANTAS funding:投資額260万円

・利回り8%の「空き家再生案件」が大人気(空き家再生、運用、売却の実績多数)

・案件内容、案件募集本数、利回り、運用期間のバランスが取れた優良な投資先

・運営会社であるFANTAS technologyが20%の劣後出資

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

  

FANTAS fundingで募集されている案件には「中古不動産流通」と「空き家再生」の2種類あります。 

「中古不動産流通」案件は、不動産所有者からの「適正価格ですぐに売りたい」というニーズから生まれたAIによるFANTAS独自の自動査定サービスで買い取った物件を短期間で売却し、保有期間中の家賃収入及び売却益から配当する仕組みになっています(家賃収入からのみ配当するインカム型案件もあり)。

 

「空き家再生」案件については、何らかの事情で空き家となってしまった住宅を引き取り、再び利用可能な状態へ再生(機能回復修繕、リフォーム、リノベーション)、入居者を募集し運用が行われます。そして、中古不動産流通案件と同じく、保有期間中の家賃収入及び売却益が配当原資となります。

 

なお、FANTAS funding案件は、運営会社であるFANTAS technologyが20%の劣後出資をすることにより、20%までの下落であれば投資家の元本は保全される仕組みになっています。 

 

 Jointoα(ジョイントアルファ) :投資額100万円

・自己資本200億円超えの東証一部上場穴吹興産が運営

・首都圏だけでなく大阪、京都、福岡、高松等の優良物件も対象

・詳しい分配シミュレーションを提示

・穴吹興産が30%の劣後出資

 

他の不動産投資型クラウドファンディングサービスでも優先/劣後出資方式が採用されていますが、Jointo αの劣後出資の割合は30%と、不動産投資型クラウドファンディングのなかでは最大となっています。

優先出資者である投資家の出資元本のリスクの低減は高いレベルで図られていると思います。 

 

なお、穴吹興産は1964年創業の不動産事業者で、1984年には不動産分譲事業に進出し、2004年には大証二部に株式上場、2013年には東証と大証の現物市場の統合に伴い、東証一部上場となっています。

また、四国のマンション分譲トップクラスでもあり、子会社として人材派遣のクリエアナブキ (4336)は上場しており、介護施設、ホテル運営も手掛けています。 

 

8月9日発表の2019年6月期決算(連結)では、売上高996.7億円、当期純利益33.9億円、営業利益60.9億円、経常利益も57.8億円、対前期増減率全て2期連続10%増以上とどこを取っても好業績となっています。 

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 (出典:穴吹興産株式会社2019年6月期決算短信)

 

自己資本も224億円ありますので、現時点で穴吹興産が倒産やそれに準ずる状況になるリスクは極めて低いものと判断しています。

ジョイントアルファでは、よほどおかしな点がない限り一案件50万円ずつ投資していく予定です。 

→Jointoα(ジョイントアルファ)公式サイト
Jointoα(ジョイントアルファ)

 

 

RENOSY(リノシー):投資額100万円

・東証マザーズ上場の株式会社GA technologiesが運営

・国土交通省の推進する小規模不動産特定共同事業第一号ファンドのモデルケース

・GA technologiesが30%の劣後出資

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

 

RENOSYはクラウドファンディング事業だけではなく、AIを活用した中古不動産流通プラットホームの役割を担っています。

クラウドファンディングサービスは、2018年7月から開始され、都市部の築浅中古区分マンションの購入資金調達のために、現在までに第10号ファンドまで組成され、全て、運用期間は3ヶ月で予定利回りは8.0%となっていましたが、第11号ファンドから6.4%での募集となりました。

立地条件としては申し分のない物件を対象としているにも関わらず、第10号ファンドまでは「利回り8.0%」で募集されていましたので、「高利回り」という特徴を挙げようとしていたのですが、最新の案件では「利回り4.0%」まで低下してしまいました。

 

 

<サイタマンの1,000万円ポートフォリオ(12月8日現在)>

CREAL:370万円

FANTAS funding:260万円

Jointoα(ジョイントアルファ) :100万円 

RENOSY(リノシー):100万円

※残り170万円程度を年内に投資予定(現在FANTAS fundingで募集告知あり

 

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