ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

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【1,000万円ポートフォリオ】サイタマンの「不動産特定共同事業法クラウドファンディング」

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1,000万円にこだわる必要は全くないのですが、新規参入のSYLA FUNDING(シーラファンディング) への応募を終えて、出資額がちょうど1,000万円程度になったのと、この分野はこのまま予算を決めずに投資を続けると、昨年のソーシャルレンディング投資のように際限なく出資額が増えていく気がしますので、不動産特定共同事業法に基づく「不動産投資型クラウドファンディング」への出資額を、当面は1,000万円程度に抑えるためにまとめてみました。

 

私が現在利用している「不動産投資型クラウドファンディング」は、不動産特定共同事業のうち、投資家が匿名組合に出資を行い、出資金により不動産を取得して運用を行う類型(匿名組合型)になります。

事業者は、取得した不動産の管理・運営などの事業を行い、賃貸収入や不動産売却などの収益を投資家に分配することになります。

 

不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資して、不動産会社などの不動産特定共同事業者が現物の不動産に関する事業を行い、その運用収益を投資家に分配する契約に基づく事業になります。
不動産特定共同事業の健全な発展及び不動産の投資に関する投資家保護を目的として、1995年(平成7年)4月に不動産特定共同事業法(不特法)が施行されました。
不特法に基づく事業を行うためには、原則として、国土交通大臣又は都道府県知事の許可を受ける必要があり、資本金要件や事業の遂行に関し様々な義務が課されています。

 

「不動産投資型クラウドファンディング」は、現物不動産と比較して、少額で不動産投資が始められるというメリットがあります。また、不動産特定共同事業者が不動産の管理・運営を行いますので、現物不動産投資と比べて投資期間中の手間がかかりません

また、私の投資先では全て優先/劣後出資方式が採用(10%~30%までの価格下落であれば投資家の元本は保全される仕組み)され、優先出資者である投資家の出資元本のリスクの低減も図られています。

 

現在の不動産投資型クラウドファンディング「1,000万円ポートフォリオ」は以下のとおりで、全て「優良な事業者」と判断して投資させていただいています(あくまで私個人の見解ですので、投資するかどうかの最終判断は自己責任でお願い致します)。

なお、「対象不動産が明確」であっても、OwnersBookのエクイティ型案件やbitREALTY案件は、特別目的会社(SPC)経由での不動産信託受益権購入であり、それらは金融庁及び財務局の監督対象ということで、完全な別物として取り扱わせていただきます。

  

CREAL(クリアル):投資額370万円

・不動産投資型クラウドファンディング運用資産残高No.1

・不動産ファンド運営事業の受託資産残高(AUM)は約300億円(2019年6月末)

・鑑定会社の「不動産調査報告概要」を全案件につき掲載

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

 

区分マンションへの投資のみならず、地方創生の一翼を担うホテルの開発、待機児童問題解消に向けて整備が急務となっている保育園への投資など、社会的意義のある大型案件に投資できることが特徴となっており、2019年12月19日現在、合計24ファンド、累計調達投資金額約32億円が満額で成立しています。 

今月には、「大型案件」の一つである認可保育所の売買契約を無事締結することに成功しています。

→CREAL公式サイト
CREAL

※CREAL(クリアル)はメールアドレス会員登録だけで案件情報詳細を見ることができます(メールアドレス登録完了後、投資家登録の画面に移りますが、投資家登録はしなくても案件情報詳細は見られます)ので、案件情報詳細をみて充分検討されてから口座開設されてもいいと思います。

 

 

FANTAS funding:投資額360万円

・利回り8%の「空き家再生案件」が大人気(空き家再生、運用、売却の実績多数)

・案件内容、案件募集本数、利回り、運用期間のバランスが取れた優良な投資先

・同時に複数案件が募集されることが多く、比較的投資しやすい

・運営会社であるFANTAS technologyが20%の劣後出資

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

  

FANTAS fundingで募集されている案件には「中古不動産流通」と「空き家再生」の2種類あります。 

「中古不動産流通」案件は、不動産所有者からの「適正価格ですぐに売りたい」というニーズから生まれたAIによるFANTAS独自の自動査定サービスで買い取った物件を短期間で売却し、保有期間中の家賃収入及び売却益から配当する仕組みになっています(家賃収入からのみ配当するインカム型案件もあり)。

 

「空き家再生」案件については、何らかの事情で空き家となってしまった住宅を引き取り、再び利用可能な状態へ再生(機能回復修繕、リフォーム、リノベーション)、入居者を募集し運用が行われます。そして、中古不動産流通案件と同じく、保有期間中の家賃収入及び売却益が配当原資となります。

 

なお、FANTAS fundingでは、大人気となっている空き家再生案件の「物件見学会」も実施され、「空き家再生の現場」を見て学ぶ機会も提供されました(今後の実施は未定)。 

 

 Jointoα(ジョイントアルファ) :投資額100万円

・自己資本250億円超えの東証一部上場穴吹興産が運営

・首都圏だけでなく大阪、京都、福岡、高松等の優良物件も対象

・詳しい分配シミュレーションを提示

・穴吹興産が30%の劣後出資

 

他の不動産投資型クラウドファンディングサービスでも優先/劣後出資方式が採用されていますが、Jointo αの劣後出資の割合は30%と、不動産投資型クラウドファンディングのなかでは最大となっています。

優先出資者である投資家の出資元本のリスクの低減は高いレベルで図られていると思います。 

 

なお、穴吹興産は1964年創業の不動産事業者で、1984年には不動産分譲事業に進出し、2004年には大証二部に株式上場、2013年には東証と大証の現物市場の統合に伴い、東証一部上場となっています。

また、四国のマンション分譲トップクラスでもあり、子会社として人材派遣のクリエアナブキ (4336)は上場しており、介護施設、ホテル運営も手掛けています。 

 

8月9日発表の2019年6月期決算(連結)では、売上高996.7億円、当期純利益33.9億円、営業利益60.9億円、経常利益も57.8億円、対前期増減率全て2期連続10%増以上とどこを取っても好業績となっています。 

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 (出典:穴吹興産株式会社2019年6月期決算短信)

 

自己資本も254億円(2020年6月期第1四半期決算)ありますので、現時点で穴吹興産が倒産やそれに準ずる状況になるリスクは極めて低いものと判断しています。

ジョイントアルファでは、よほどおかしな点がない限り一案件50万円ずつ投資していく予定です。 

→Jointoα(ジョイントアルファ)公式サイト
Jointoα(ジョイントアルファ)

 

 

RENOSY(リノシー):投資額100万円

・東証マザーズ上場の株式会社GA technologiesが運営

・国土交通省の推進する小規模不動産特定共同事業第一号ファンドのモデルケース

・GA technologiesが30%の劣後出資

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

 

RENOSYはクラウドファンディング事業だけではなく、AIを活用した中古不動産流通プラットホームの役割を担っています。

クラウドファンディングサービスは、2018年7月から開始され、都市部の築浅中古区分マンションの購入資金調達のために、現在までに第10号ファンドまで組成され、全て、運用期間は3ヶ月で予定利回りは8.0%となっていましたが、第11号ファンドから6.4%での募集となりました。

立地条件としては申し分のない物件を対象としているにも関わらず、第10号ファンドまでは「利回り8.0%」で募集されていましたので、「高利回り」という特徴がありましたが、最新の募集案件では「利回り4.0%」に低下してしまいました。

 

 

SYLA FUNDING(シーラファンディング):100万円(投資申込中)

・グループ保有物件価額総額約59億円(2019年3月)の株式会社シーラホールディングスのグループ会社が運営

・SYFORMEシリーズは、自社にて入居から退去までを一貫してフォローする事により、入居率99.7%(2019年10月)を実現

・運営会社であるシーラが30%の劣後出資

・1口1万円から不動産への少額投資が可能

 

SYLA FUNDINGの運営会社は株式会社シーラホールディングスのグループ企業の「株式会社シーラ」です。
設立は2010年9月29日で、渋谷区に本社を置く会社ですが、株式会社シーラ単体で年間売上高は100億円を超えています。

また、SYLA FUNDINGでは、100%に近い入居率を誇るオリジナルブランド「SYFORME(シーフォルム)」シリーズも対象物件となっており、早速、同シリーズを対象とする第一号案件が組成されました。

 

不動産投資型クラウドファンディングサービスは知名度が上がると、投資家の需要に案件供給が追い付かなくなり投資しづらくなる傾向がありますが、初回案件の募集が開始されたばかりのSYLA FUNDINGは現在が狙い目ではないでしょうか。

→SYLA FUNDING(シーラファンディング)公式サイト
SYLA FUNDING

 

<サイタマンの1,000万円ポートフォリオ>

CREAL:370万円

FANTAS funding:360万円

Jointoα(ジョイントアルファ) :100万円 

RENOSY(リノシー):100万円

SYLA FUNDING(シーラファンディング) :100万円(投資申込中)

 

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