こんにちは！不動産クラウドファンディング投資家のSAITAMANです。
9月にリニューアルオープンしたCOZUCHIですが、まさに、人気沸騰という感じですね！
【キャピタルゲインの分配方針で人気沸騰！】
私もCOZUCHIでは1案件10万円～100万円で申込みしていっていますが、次に狙うのは「渋谷区神泉エリア 開発プロジェクト」です。
こちらは、店舗付住宅等の開発用地（営業中のホテルは10月末日で営業終了）の開発プロジェクトです。
開発型と聞くと、長期で先が見通せず身構えてしまうという方もいらっしゃるかもしれませんが、本件は、運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定している案件です。
それに、後述させていただきますが、今回募集されるファンドは2段階の開発プロジェクトの1段階目の期間運用（6ヶ月）と短期になっています。
開発型のファンドではありますが、分配については堅そうなプロジェクト内容になっていると思います。
大人気のCOZUCHIですが、募集金額が5億5,000万円と大きいため、当選するチャンスではないでしょうか。
募集期間は11月3日19時～11月15日13時（抽選方式）となっています。
COZUCHIは、対象物件と条件の種類が豊富で好みのファンドを選択できますし、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されているのがいいですね。
本ファンドは、募集期間11月3日19時～11月15日13時（抽選方式）とまだ余裕がありますので、詳細を確認していきたいと思います。
■プロジェクトの特徴
本プロジェクトは、「神泉」駅から徒歩3分にある店舗付住宅等の開発用地を投資対象としています。
現状、5階建てのホテルが営業していますが、10月末日で営業を終了することとなっています。
営業終了後、必要な手続きを経て建物を解体し、店舗付住宅等の開発用地とします。建物の建築に必要な、建築確認等の各種許認可を取得し、着工できる状態になるまでの期間を本プロジェクトの運用期間とされています。
また、キャピタルゲインの配当は、運用期間終了時に、建築確認等の各種許認可を取得済みの土地としての評価額で、事業者であるTRIADが本物件を買い取ることを予定しており、当該評価見込額から想定利回りが算出されています。
■2段階のプロジェクト構想
本プロジェクトは2段階にて行われます。不動産の開発は大きく言うと、
①建築可能な更地にし、開発に必要な許認可を取得する
②開発に必要な許認可に基づき、開発を行いリーシング等を行う
の2つのフェーズに分けることができますが、本プロジェクトでは①のフェーズのみのプロジェクトとなります。
フェーズ①の段階で条件が合えば土地として売却できる可能性があり、フェーズ②となる場合でも期中コストを抑えられているため、開発利益を最大化する狙いがあるとのことです。
本プロジェクト（フェーズ①）での売却を行わない場合は、フェーズ②のプロジェクトとして再度募集が行われます。
この際、フェーズ①の本プロジェクト出資者で希望する投資家には、フェーズ②のプロジェクトで優先的に出資可能な設計とする予定とのことです。
■再開発に適したエリア
本物件の仕入検討をする際、まず初めに天空率（※）の調査に着手されたとのことで、以下がその説明文になります。
天空率とは2002年の建築基準法改正により適用された法令でありますが、それまで物件を建築する際には採光・通風・日照を確保するための斜線制限と呼ばれる法令に基づいて建築が行われていました。
斜線制限に基づくと本来高層な不動産が建築できるエリアでも不可能になるケースが多くありましたが、天空率を使うことで斜線制限をクリアし、9階建27mの不動産が建築できる見込みです。（現況は5階建）
※2002年の建築基準法の改正により斜線制限の適用除外制度が導入され、斜線制限により確保される採光・通風・日照と同程度以上が確保されるものとして、政令で定める基準に適合する建築物については、各斜線制限を適用しないこととなりました。
天空率は、斜線ではなく、建物と空の比率で判断し、ある位置から建物を見たときの全天に対する空の面積の比率を表しています。
なお、天空率の活用に関わらず、必ず適用される「絶対高さ制限」、「高度地区」、「日影規制」についても本物件が所在するエリアには制限ないこともあり、参考パースのように9階建の建築が可能となる予定で、建築プランに関しての検証も再三繰り返しており、ベースとして作成したプランを別の設計会社に確認依頼し、問題なく成立するかセカンドオピニオンも通しているとのことです。
また、本エリアは渋谷の駅周辺と比べて低層かつ築年数が古い不動産が多く残っていて、それらの物件のほとんどは天空率の法令が適用される前の建物であり、現在新たに開発される場合は渋谷駅周辺のように高層な建築も可能な場合があります。
そのため、本エリアは将来にわたって新たな高層物件が開発されていくことが見込まれているとのことです。
この辺は、へえ～確かに再開発に適したエリアっぽいですね！という感想ですが、このようにきっちり説明しようという姿勢には好感が持てますね。
■配当方針
COZUCHIの場合は、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」があります。
これが大きいんですよね！
本プロジェクトでも、キャピタルゲインの15%を上限として配当されるということです。
ただし、キャピタルゲインが生じない場合には、インカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当を実施することになります。
この「キャピタルゲインの分配方針」がCOZUCHIに投資する際の大きなメリットですね。
私の場合は、COZUCHIでは各案件10万円～100万円で申込みしていっていますが、既にかなりの恩恵を受けました。
本プロジェクトは、優先出資金額5億5,000万円と大型の募集です。
この点、募集金額に対し応募が満たない場合は、事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資（募集段階の劣後割合は8.3%）を行い、ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定となっています。
ここまでしてくれますか！という感じですよね。
COZUCHIは、運営会社がより良いサービスとなるように、色々と努力されているのが伝わってきますよね。
今後の展開にも大いに期待できるサービスではないでしょうか。
