【超大型】COZUCHI「京都ANAクラウンプラザホテル」について - ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

おはようございます！ソシャレン・不動産クラファンで約1億円運用中のSAITAMANです。

想定利回り超え実績多数！

大人気の不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングのCOZUCHIにて、「京都"ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト」が公開されました！

利回り不動産の3億円規模の大型ファンドの記事を書いたあと、このファンド募集予定メールを読んで驚きました。

募集金額72億円ですからね！

しかも、フェーズ1にして、利回り9.0％が想定されています。

→COZUCHI公式サイト

本ファンドのポイントは、以下のようにまとめられています。

本ファンドは、「ANAクラウンプラザホテル京都」一棟および地上権を投資対象としています。

同ホテルは、京都の観光名所「元離宮二条城」と堀川通を挟んですぐ隣に位置しています。

京都市営地下鉄東西線「二条城前」駅徒歩1~2分です。

なお、1号事業者のTRIAD社が、本物件南東側にある「HOTEL CANATA KYOTO」の土地建物を過去既に取得しており、子会社にてホテルを運営しています。

そのため、本物件を取得することで、土地一体としての価値上昇が見込まれるとのことです。

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本プロジェクトは、「ANAクラウンプラザホテル京都」をバリューアップ後に売却しキャピタルゲイン獲得を狙うプロジェク卜です。

約3年間のプロジェクトとなっていて、本ファンドはフェーズ1となります。

フェーズ1の本ファンドでは、建物及び地上権の取得決済が行われます。

本ファンドのキャピタルゲインの配当は、運用期間満了時に、本ファンド運用利回りを前提とした価格でTRIAD社が取得する際のファンド売却益を原資とされる予定です。

フェーズ1の本ファンド出資者で希望する場合には、フェーズ2のファンドで優先的に出資可能な設計とされる予定です。

フェーズ2では、「借入併用型ファンド」の組成が予定されており、「借入併用型ファンド」組成時には、根抵当権の名義をTRIAD社から借入れ先の金融機関へ移転して借入が行われる予定です。

既に複数の金融機関から借入の目処が立っているとのことです。

フェーズ3では、TRIAD社がホテル運営会社へ出資を行い、新型コロナウイルス感染拡大以前を超えるパフォーマンスを実現できるように、ホテル運営に直接参画する予定とのことです。

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なお、現在、底地共有者のうち1名より、地上権所有者であるTRIAD社に対して、本物件に関する地上権設定抹消登記請求事件が訴訟提起されているとのことです。

どんな訴訟なのか検索してみたところ、あの「日刊ゲンダイ」ではありますが、何かややこしそうな相続争いの記事が出てきました。

COZUCHIの説明文でも、訴訟の結果次第では、権利の確定に時間がかかる等、本ファンドの運用成果に対して影響が生じる可能性があると記載されています。

訴訟に関するCOZUCHI側の見解は以下のとおりです。

【本件訴訟に対するTRIAD社およびLAETOLI社の見解】

本件訴訟は、登記済みの本件地上権についての譲渡契約が適法に締結された後に、訴訟提起されたものであり、TRIAD社は本件訴訟における争点について善意・無過失であることから、TRIAD社が本件地上権を取得した場合に本件地上権が無効となることはないと考えております。

もし仮に地上権設定が無効となる場合を想定しても、本物件規模など総合的に考慮すると、バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回ると考えています。

皆様は、この不動産クラウドファンディングとしては異例の巨大プロジェクトを読んでどう判断されましたでしょうか。

COZUCHIは本当に面白い案件を見つけてきますよね。

ポテンシャルは非常に高そうです。

本ファンドに限って言えば、準備段階のフェーズ1、運用期間9ヶ月で利回り9.0％というのは魅力的です。

ただし、個人的には、劣後（事業者）出資比率（優先89.6％：劣後10.4％）は高くありませんが、額が額だけに、「バリューアップを図れば出口において売却想定価格は、本ファンド簿価を十分上回る」という事業者側の計算に見込み違いがあった場合には・・・とは感じました。

劣後（事業者）出資比率は、ほとんど気にしなくていいケースも多いのですが、本ファンドについては気になります。

COZUCHIについては、ファンドの仕組みを十分理解した上で投資してみるのに面白いプロジェクトが多いですね。

しかし何と言いますか、このプロジェクト、成功してくれないと既存のCOZUCHI投資家にも影響が出そうですよね（笑）

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なお、本ファンドの利回りは9.0％（キャピタルゲイン8.90％、インカムゲイン0.10％）で、それだけでも高いわけですが、COZUCHIには、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」があります。

この方針がCOZUCHIが支持されている大きな理由の一つとなっています。

想定以上に利益が出た場合には、投資家にも配当が加算されるということですから、上振れ期待でワクワクできますよね。

本プロジェクトでも、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当されます。

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1％を上限に配当が実施される可能性もあります。

COZUCHIは、今年に入ってからは、追加募集分や限定ファンドを除くと、1ファンド約20億円～約80億円の応募を集めていて、不動産クラファンとしては桁違いの集金力となっています。
そして、本ファンドは「優先出資金額が60億円未満となった場合、ファンド不成立とする可能性があります。」とのことです。

資金の集まり方についても要注目ですね。

本ファンドの募集期間は、3月15日 19:00～3月19日 13:00（先着方式）となっています。

COZUCHIでは、スマホでの本人確認にも対応していますので、最短即日に投資を開始することができます。

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COZUCHIは、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」があり、続々と想定を上回る利回りを実現させています。

そもそも高利回りをたたき出せるポテンシャルのある物件を仕入れられないことには何も始まらないわけですが、上手い具合に高値で売却できたとしても、不動産クラウドファンディングにおける配当は、優先出資者（我々投資家）に優先的に配当される一方で、キャピタルゲインの配当利回りに上限が設定されるのが一般的です。

他の不動産クラウドファンディングにはあまりない、このCOZUCHI独自の配当方針が、短期間で累計調達額260億円超えまで達成できた一番大きな要因だと考えています。

私の場合は、COZUCHIでは本当に多様なファンドが募集されていますので、好みのプロジェクトに分散投資していっているのですが、これまでのところ、私が投資した案件については、2つを除いて全て上振れして償還されてきました（2案件は想定通り償還）。

本当にびっくりするような上振れをすることもあります。

私が投資した中では、年率24.5％にもなったファンドがありました。

他にも、抽選に外れて投資はできませんでしたが、高い利回りをたたき出しているファンドもあります。

超短期運用なので実現できた数字ではありますが、過去にはこんなファンドもありましたね。

COZUCHIは、対象物件と条件の種類が豊富で、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されていますので、自分で考えて好みのプロジェクトを選択できる点が気に入っています。

他ではお見掛けしないユニークなファンドもあります。

また、COZUCHIは、運営会社がより良いサービスとなるように、色々と努力されているのが伝わってきます。

これまでの実績も積み上がってきましたが、「今後への期待」という点でも、かなり上位にある不動産クラウドファンディングサービスだと考えています。

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私のソシャレン・不動産クラファン運用成績

【分配金】※税引前
2011年 7,415円
2012年 88,014円
2013年 323,101円
2014年 379,266円
2015年 1,745,865円
2016年 2,089,962円
2017年 3,965,966円
2018年 4,458,535円
2019年 2,881,408円
2020年 2,579,822円
2021年 3,504,116円

【確定利益】
22,023,470円

【確定損失】
0円