ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

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【LTVは2.7%以下!】Pocket Funding(ポケットファンディング)「PF軍用地担保ファンド15号」

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こんばんは!ソーシャルレンディング投資歴9年目のサイタマンです。

 

主に沖縄県の不動産を担保にした貸付で堅実な運営を続けているPocket Funding(ポケットファンディング) から、大人気となっている「PF軍用地担保ファンド15号」の募集告知がありました。

募集開始は、17日の12時30分からと会社勤めの方のお昼休みに合わせているのかな?という感じの時間になっています。

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24ヶ月運用で利回りは2.3%ですね。

私も軍用地担保ファンドには投資させていただいていますが、このファンドシリーズの利回りは低下傾向にあります。

軍用地は「年間借地料×65倍」で直近取引されているところ、今回は61倍で低めに計算して評価するなど、手堅い案件ということが伺えます。

軍用地の価格は、民有地のように「坪単価×坪数」で決まるのではなく、「年間借地料×倍率」という特殊な方法によって算出されます。
軍用地の借地料は国によって算出されていますが、毎年2%上昇傾向にあり、この10年で20%も上昇しています。過去に借地料が値下がった事は一度もありません。また計算倍率も年々上昇の一途を辿っており、当該担保物件となるは軍用地の直近4年間の推移は下記の通りです。

・沖縄県中頭郡(嘉手納基地)
 平成28年 50倍
 平成29年 55倍
 平成31年 60倍
 平成32年 65倍

軍用地は一般的な土地や建物の評価と違い、値下がりのリスクが非常に低く、県内外において大変人気のため流動性に関しても優れており、買い手もすぐに付く可能性が高い不動産です。

(Pocket Funding案件概要より)

また今回不動産評価額における軍用地の計算倍率を相場よりも低水準で算出されており、LTVは2.7%以下ですので、非常に手堅い案件だと思います。

というか、個人へのリフォーム資金及び学資資金として軍用地を担保に少額を貸し出すって何か沖縄ならではでおもしろいですよね(笑)

こういう案件に少額投資してランチ代をいただくというのは全然ありだと思います。

→Pocket Funding公式サイト

Pocket Funding

 

PocketFundingでは「担保評価の70%以内(軍用地案件は80%以内)での貸付」を原則としてはいるものの、限度額いっぱいまでの貸付は行われない案件が多数あります。

 

なお、ソシャレン全体の利回りが低下傾向にあることも影響しているのかもしれませんが、PocketFundingのこのような取り組みもあり、人気案件についてはクリック合戦が常態化してきています。

 

PocketFundingでは、初回案件から細々と投資を続けていますが、サービス開始から3年目に突入しています。

ポケットファンディングは1万円以上1千円単位で投資できる案件が多いため、元金10万円+分配金での複利運用を続けてきた結果ここまで増えました。  

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サービス開始当初は利回り8%以上のおいしい案件も多かったのですが、今後はそんな案件はほとんど出てこないでしょう。

現在も、元金+分配金を運用中です。

そして、そのほとんどを軍用地担保ファンドで運用しています。f:id:socialen:20200313212837j:plain

今後もこのままコツコツ10万円+分配金で運用していく予定です。

→Pocket Funding公式サイト

Pocket Funding

 

ポケットファンディングは、2017年8月から新規募集が開始されたサービスで、沖縄の不動産担保付き案件が多く取り扱われています。

運営会社はソーシャルバンクZAIZEN株式会社で、沖縄に本社を置くソーシャルレンディング事業者になります。

地元のことは地元が一番よく知っている・・・沖縄の不動産事情に精通する沖縄のソーシャルレンディング事業者がファンドを組成しているという安心感があります。

なお、投資家が匿名組合契約を結ぶのは、ソーシャルバンクZAIZEN株式会社の関連会社で営業者である株式会社財全ソリューションになります。

財全ソリューションは沖縄の「財全GROUP」で、不動産担保ローン事業者として13年超えの社歴があり、過去の実績は十分あります。

不動産担保については審査担当者を中心とし、審査書類だけでなく現地調査まで必ず行い、コンプライアンス担当者が3ヶ月に一度、貸付先のモニタリング調査が行われています。

そして、原則、担保評価の70%以内での貸付(例外あり)で、月次モニタリングレポートも掲載されていますので、破綻した事業者のように大きく元本が毀損してしまうことはないと考えています。

なお、最低投資金額は1万円~ですが、1千円単位で投資可能(例外あり)ですので、口座資金を無駄なく投資することができます。

募集は常時おこなわれているわけではなく、無理してファンドを組成している感じはしません。

何かと問題が続出しているソーシャルレンディング業界において、案件募集規模を追い求めていないため地味ではありますが、投資家から一定の信頼を得ているため、累計応募成立金額は約15億6千万円になっています。

このままソーシャルレンディングの市場規模が順調に伸びていけば、こういう地道に頑張っている事業者は破綻せずにやっていけるのでしょう。

なお、ソーシャルバンクZAIZENは、昨年3月にジャスダック上場のジェイホールディングスと資本・業務提携も発表しています。 

 

最近は軍用地担保以外は、利回り5~6%程度の案件が多く、ソーシャルレンディングとしては標準的な利回りですが、上場企業との資本・業務提携や営業者の実績を考慮すれば、ポケットファンディングをソーシャルレンディング投資のポートフォリオの一つに加えるのは十分ありだと判断しています。 

→Pocket Funding公式サイト

Pocket Funding

 ※私は現在のところ、PocketFundingには11万6千円投資させていただいていますが、 元本保証ではありませんので、投資するかどうかの最終判断は自己責任でお願い致します。

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