ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

専業投資家です。あらゆる分野に手を出しています。

【利回り勝負】2.5%をどう考えるかだけよね。

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こんばんは!ソーシャルレンディング投資歴10年目のSAITAMANです。

 

信頼性の非常に高い日本初(日本唯一)の「物流不動産特化型」のクラウドファンディングCRE Fundingから、第11号ファンドの募集告知がありました!

募集開始は6月16日19時からとなっていますので、この土・日曜にゆっくり口座開設申請されても、間に合います。

→CRE Fundingに無料口座開設

CRE Funding 

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名称:    CRE物流ファンド11号羽生

事業者:   株式会社CREアライアンス
募集総額:  1億100万円
募集形式:  先着順
募集期間:  2021/06/16 19:00 〜 2021/06/23 15:00
予定利回り: 2.5%(年率, 税引前)
予定運用期間:2021/06/25 〜 2022/06/30

 【本ファンドの特徴】
①本不動産ファンドは、CREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結することで、賃料収入の安定性を確保しています。
②本ローンは、CREの保証付きであり、元本毀損リスクを低減しています。
③本物件には担保権が設定されるため、債権の保全性が高まります。

 

本ファンドは、東証一部上場企業である株式会社シーアールイーの完全子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社が組成・運用する物流不動産ファンドに対するローンへの投資案件です。投資対象不動産は、埼玉県羽生市に所在する物流施設となります。

 

なお、本ファンドは、以前募集されたファンドのリファイナンス(借換え)案件となっていますが、その経緯は明確に記載されています。

【リファイナンスの経緯】
・本ファンドは、CRE物流ファンド羽生5号及び同6号の対象となるローンのリファイナンス(借換え)資金を対象としています。
・当初の事業計画でも、リファイナンスによる借入金の返済も想定しており、エンドテナントによる現在の利用状況、対象不動産のキャッシュフローの安定性及び不動産評価額等を考慮し、現状のまま運用を継続することとし、本リファイナンス資金全額をCRE Fundingによって調達します。
・エンジニアリングレポートで指摘された違法懸念箇所をエンドテナントが是正した場合には、別ファンドへの早期売却の可能性があります。

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LTVは71.6%と高くありませんし、CREの保証付きでもあり、リファイナンス案件ではありますが、その安全性については問題ないと判断しています。
→物流不動産特化型「CRE Funding」公式サイト
CRE Funding  

 

あとは、利回り2.5%というのをどう考えるかですね。

私の場合は、今回のリファイナンス対象であるCRE物流ファンド羽生5号、6号で合計130万円運用しています。

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利回りは3%と2.8%となっていますが、キャッシュバック分0.5%も含めると3.5%と3.3%となり、実質3%を超える利回りだったんですよね。

今回は、これらをまとめて2.5%で借り換えるというファンドになります。

当時よりもCRE Fundingの認知度が高くなって、投資家数も増えていますので、利回りの低下は仕方ないのかなとは思います。

これから安全性の高い事業者でソーシャルレンディング投資を始めたいという方にとっては、良いファンドだと思います。

 

しかし、CRE Fundingにサービス開始初期から投資している者としては、ちょっと物足りなく感じてしまうんですよね。

特に今回は、自分の投資しているファンドを「3.5%と3.3%」→「2.5%」に変更するようなものですからね。

個人的には、値動きのない融資型・投資型クラウドファンディングの場合は、償還可能性が極めて高いと判断したファンド比較については、もはや「利回り勝負」のみだと思っています。

 

まあ、Fundsで利回り2%を超えると驚くような高倍率抽選やクリック合戦になっている現状からすると、2.5%でも高いという判断をされる方もいらっしゃると思います。

こんな感じで書いている私も、今回も投資する予定です。

ただし、FUELオンラインファンドの方でもっと高利回りのファンドが出てくる可能性もありますので、今回は数十万円の投資にして、FUELオンラインファンドの次回案件に償還分を分散投資したいと考えています。

 

それにしましても、現在募集されているFundsの未上場企業への融資案件の人気とか見ていますと、「皆さん、運用資金余ってますね!」と感じますね(笑)

→CRE/FUELに無料口座開設
FUELオンライン

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