おはようございます！これまでの経験から初回ファンドにはできる限り投資しているSAITAMANです。
5月12日サイトOPEN！
逃せない初回ファンド公開！
新たな不動産クラウドファンディングサービスCONDO（コンド）への登録が完了しました！
CONDOは、5月12日サイトオープン、第1号ファンド5月19日募集開始と本当に出来立てのサービスです。
第1号ファンドについては、運用期間1ヶ月、利回り10.2％で恐らく人気化すると思われます。
CONDOへの新規登録方法は極めて簡単です。
本人確認書類があれば、5分以内に完了できます。
STEP1：アカウント登録
CONDO公式サイトからメールアドレス・パスワードを入力して、「仮登録完了のお知らせ」メールを受信します。
メールに記載されている認証コードを入力します。
これで会員アカウントができましたので、マイページにログインして会員登録に進みます。
STEP2：会員登録
まずは、各利用規約及び説明内容をスクロールして最後まで確認します。
最後まで確認すると、同意チェックボックスにチェックできます。
適合性確認では、年収や金融資産、投資経験等を入力していきます。
住所、氏名等の情報を入力していき、最後に「登録する」ボタンを押します。
STEP3：本人確認書類提出
私の場合は、ここまでPCで入力してきたのですが、ここからスマホでの撮影が必要になりますので、スマホから再度ログインして本人確認書類の提出をしました。
スマホで入力されてきた方は、そのまま本人確認書類の提出に進むことができます。
スマホでログインして、「会員マイページ」の「会員登録状況」から「提出する」を押して本人確認書類の提出に進みます。
ここで、運転免許証、マイナンバーカード等の本人確認書類を1通用意する必要があります。
私の場合はマイナンバーカードを用意して、①マイナンバーカードの表面を撮影、②顔写真撮影（正面・横・首振り）して簡単に終了しました。
マイページを確認すると、「本人確認書類確認中」となっていました。
あとは、審査結果を待つだけです。
私の場合は、夜間に申請しておいたのですが、翌日午前10時に「会員登録完了」メールが届きました。
これで会員登録は完了なのですが、銀行口座情報を登録しておかないとファンドに応募できませんのでご注意ください。
私も第1号ファンド募集開始までに登録しておこうと思います。
CONDOは、かなり戦略的に練られたファンドの出し方をされていて、この記事を読まれた方は、恐らく初回から投資したくなると思います。
私もこの仕組みを理解したときは、これは初回から行っとかないとな！となりましたね(笑)
CONDOで組成されるインカムゲイン型ファンドは「レール形式」というのが採用されています。
レール形式とは、常に同じ運用期間で募集するのではなく、ショート(1ヶ月)→ミドル(3ヶ月)→スタンダード(6ヶ月)の順にファンド組成され、ショートレールに投資された方は、償還前に次のレールへスイッチ（乗り換え）できる仕組みです。
これは非常に上手くできていますよね！
1ヶ月運用×スイッチング継続という仕組みは、私が知る限りでは業界初です。
これにより、早い段階から継続して投資・運用している投資家の方ほど、スタンダードレールにおける優待特典などを受け取れる設計となっています。
というか、募集金額が1億8,500万円しかありませんので、次のレールで多少の募集金額の上積みがあるとしても、このショートレールから投資しておかないと、途中から参加するのは高倍率抽選で困難になりそうですよね。
第1号ファンドの募集期間は、5月19日19:00～5月26日00:00（抽選方式）ですので、今から登録申請していただいても間に合います。
記念すべき初回ファンドは、運営会社が得意とする札幌市北区に所在する住宅型有料老人ホームを投資対象としています。
先述のとおり、運用期間は1ヶ月（取っ掛かり）です。繰り返しになりますが、ここで入っておかないと次のレールでの参加は難しくなることが予想されます。
まあ、言われなくても、不動産クラファン投資家は、何故か超短期運用を好まれる方が多いので、参加するならこの1ヶ月運用からとなるかもしれませんが(笑)
ファンド名：札幌市つばさ北20条 ショートレール
物件：札幌市北区・住宅型有料老人ホーム
募集金額：185,000,000円
想定利回り：10.2%（年利・税引前）
運用期間：1ヶ月（ショートレール）
劣後割合：11.9%
方式：インカムゲイン型（賃料収入を配当原資）
鑑定評価額：233,360,000円（不動産鑑定評価書付き）
募集開始：2026/5/19(火)19:00〜
個人的には、このレール形式と利回りだけでも不動産クラファンのサービス開始初期ファンドとしては参加決定なわけですが、後述のとおり、リスク面もかなり抑えられたファンド設計になっています。
１．インカムゲイン配当維持措置
本ファンドの対象物件は、プロジェクト初期の段階からグループで保有・運営してきた施設であり、共同住宅を高齢者向け住宅としてリノベーションのうえ、現在も継続して稼働しています。
本プロジェクトでは対象物件を原則として売却せず、保有を継続することで得られる賃料等のインカム収入を分配原資とする方針となっています。
ここで、地方物件における一般的に連想されるリスクは、人口減少に伴う空室増加ですが、本物件は高齢者向け住宅であるため、需要の性質が一般賃貸と異なり、稼働が安定しやすい特性があります。
加えて、本ファンドでは、稼働率が95%を下回った場合には、親会社であるつばさメディカルグループが賃貸借への切替等（借上げを含む）を通じて賃料水準の安定化を図り、分配原資の確保を目指す枠組みが設けられます。
※当該措置は発動条件・対象範囲・期間・上限等が定義され、全ての状況で同一の結果を約束するものではありません。
この枠組みの実効性は、つばさメディカルグループの信用力・継続収益に依拠するため、同グループの事業基盤が重要ですよね。
この点、つばさメディカルグループは、北海道を中心に10年以上介護事業を展開し、介護収入等の継続性が高い収益を背景に増収増益の計画・実績水準を有している点が安心材料になります。
２．不動産鑑定評価書を取得
本ファンドでは外部不動産鑑定士による不動産鑑定評価書を取得し、対象物件の価格妥当性について第三者評価に基づく説明が行われます。
今回は導入部分としての1ヶ月運用ですが、プロジェクト全体としては長期保有を前提とするからこそ、「資金を適正に用いているか」「価格が合理的か」を客観的に示すことは、投資家保護と透明性の観点で重要です。
また、本ファンドは売却が主目的とはなっていませんが、将来の事業判断として売却を検討する可能性が完全にゼロというわけではありません。
そうした場合でも、第三者評価の土台があることで、意思決定の説明可能性を高め、投資家の納得感につながるように設計されてるわけですね。
このメリットは、今まで様々な不動産クラファンに投資してきた者としては、身に染みて強調しておきたいですね。
３．まずは超短期運用で
先述のとおり、本ファンドは「ショートレール（運用期間1ヶ月）」として募集されます。
運用終了時には償還を迎える前に、次の「ミドルレール（運用期間3ヶ月）」、さらに「スタンダードレール（運用期間6ヶ月）」へと段階的なファンド組成が予定されています。
今回のショートレールで出資した方には、運用終了前にミドルレールへの移行が案内され、同一の投資対象・運用方針のもとで、継続して運用に参加できる仕組みとなっています。
償還により資金が口座へ戻った後に、改めて次のファンドへ申込み・入金手続きを行う必要はなく、案内後、マイページ上でスイッチ（移行）操作を行うことで、次のレールへの出資手続きが完結する設計となっています。
なお、募集金額は不動産鑑定評価額の範囲内で、レールの段階に応じてミドルレールから拡大する方針となっており、スケジュール的にはこんな感じになっています。
ここまで見てきて、①インカムゲイン型（親会社の実績）＋②確かな第三者鑑定評価＋③まずは超短期という安心感があるファンドであることがお分かりいただけたのではないでしょうか。
この初回「1ヶ月運用10.2％ファンド」は投資しておく価値があると思います。
ちなみに、1口1万円から投資可能ではありますが、中の人によると、今のところ、スタンダードレール(6ヶ月)の優待は30万円以上からになる予定とのことです。
このまま順調に進むと、スイッチングは同金額でしかできないため、優待まで狙う投資家は今回のショートレール時点で30万円以上の投資が必要ということになりますね。
細かい条件等はまだ分かりませんが、私も30万円で分散投資していこうと考えています。
本ファンドの募集期間は、5月19日19:00～5月26日00:00（抽選方式）となっています。
CONDOの運営会社は、2010年5月設立の株式会社AUGENです。
本社は神奈川県川崎市にあり、資本金は1億円となっています。
会社名：株式会社AUGEN（アウジェン）（英文社名：AUGEN Corp.）
設立：2010年5月17日
本社所在地：神奈川県川崎市川崎区小川町11-10 第10平沼ビル6階
代表取締役：倉澤 有美
倉澤 隆
資本金：1億円
宅地建物取引業免許：神奈川県知事（1）第32316号
不動産特定共同事業許可：神奈川県知事 第23号
不動産特定共同事業における業務管理者：倉澤 隆
株式会社AUGENは、グループ全体で北海道・東北エリアにおいて、住宅型有料老人ホームや高齢者向け施設、介護・看護サービスを10年以上にわたり手がけてきたプロフェッショナルです。
その親会社がつばさメディカルグループです。
会社名：株式会社つばさメディカルグループ（英文社名：Tsubasa Medical Group Corp.）
設立：2015年4月22日
本社所在地・支社：
（本社所在地）北海道札幌市北区北20条西6丁目1番5号
（東京支社） 東京都中央区銀座3丁目10番9号KEC銀座ビル5階
代表者：倉澤隆
資本金：3,500万円
従業員数：35人（SEなどの委託を除く）
事業内容：在宅介護・看護、施設運営管理、施設紹介、付随するシステム開発
関連会社：株式会社AUGEN
CONDOの業務管理者でもある倉澤隆氏の略歴は以下のとおりです。
野村證券、メリルリンチ日本証券（現BofA証券）での勤務経験もあり、つばさメディカルグループの実績と合わせて、不動産クラファン事業を扱うにふさわしい方であることが伺えます。
2000年、東北大学大学院工学研究科の修士過程を修了後、同年、野村證券（株）金融研究所 投資技術研究部においてクオンツアナリストとしてキャリアをスタート。同企業情報部（FIG担当）にて、メガバンク、地方銀行、ノンバンク、総合商社、上場不動産会社、投資ファンドなどを対象としたM&A、資金調達、財務リストラクチャリングの助言・執行に従事。
その後、メリルリンチ日本証券（株） 投資銀行部 戦略ソリューショングループにて、グローバルな視点での戦略的資金調達や企業再編に携わる。2010年、自己の不動産投資ポートフォリオを管理・運用するための資産管理会社として株式会社AUGENを設立。
2015年、株式会社つばさメディカルグループを設立。地方の介護施設の運営、居宅介護・看護に関し、サービスを一体的に管理する体制を整える。
2024年、金融業界での専門性・経験を背景に、クラウドファンディング事業を立ち上げる。
CONDOの投資対象は、運営会社の専門領域である住宅型有料老人ホームや高齢者向け施設など、長期保有を前提とした不動産が中心となる予定です。
原則として売却は視野に入れず、保有による賃料収入を配当原資とする長期安定的なインカムゲイン型ファンドを組成（マーケット環境や案件特性に応じ、一部ファンドではキャピタルゲインを主な配当原資とする場合あり）されます。
CONDOのWebセミナーにも参加させていただきましたが、個人的には、まずは初回ファンドには絶対に投資したいと思わされました。
