ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

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【COZUCHI】相場より約38%ディスカウント取得!?

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こんにちは!ソシャレン・不動産クラファンで約1億円運用中のSAITAMANです。

 

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不動産クラウドファンディング投資家に大人気のCOZUCHIから、またまた共有持分を割安で取得できたために高いキャピタルゲインが狙える可能性がある案件が出てきました!

本プロジェクトは、東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩7分、西麻布交差点から徒歩6分にある全体約205坪ほどある土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象としています。

共有持分での取得のため、相場より約38%ディスカウントした価格で割安に取得しているとのことです。

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12ヶ月運用で利回りは6.0%(キャピタルゲイン4.5%、インカムゲイン1.5%)ですが、COZUCHIには、「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針」があります。

これが大きいんですよね!

本プロジェクトでも、キャピタルゲインの25%を上限として配当が実施される可能性があります。

ただし、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り1.5%を上限に配当が実施される可能性もあります。

 

不動産クラウドファンディングで、このようにキャピタルゲインの上振れ分も配当されるサービスは、私が知る限りではCOZUCHIだけです。

 

なお、今回は募集金額が7億円と大きいため、投資するチャンスだと思います。

募集期間は2月7日19時~2月14日13時(抽選方式)となっていますので、今から口座開設申請していただいても間に合います。

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COZUCHIは、対象物件と条件の種類が豊富で好みのファンドを選択できますし、どうして好条件ファンドが組成できたのか、その経緯が詳細に記載されているのがいいですね。

本ファンドのポイントは以下のとおりです。

 

■共有持分のため割安に取得

ここは、何となく想像がつくのですが、まずは、共有持分が割安に取得できる理由ですね。

共有持分とは、共有者それぞれが持つ所有権の割合を表しています。

一般的によくある、所有者が一人だけの単独所有とは異なり、共有者は各自所有する共有持分部分のみ自由に利用または処分することができます。

マンション全体の売却や建替などは他の共有持分にも影響するため、共有者全員からの承諾が必要となります。

共有持分のある物件は、単独の意志では処分できないなど一定の制約があるため、一般的な資産価値としては相場価格よりも低く評価される傾向にあります。

本ファンドの投資対象は共有持分ではありますが、相場価格よりも約38%ディスカウントで仕入れが行われています。

本物件は西麻布という好立地かつ約205坪と広大な敷地であり、非常に希少性が高いながらも、売主都合で早期に売却したい意向もあり大幅に割安で取得できています。

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■本プロジェクトの出口戦略

割安に取得できても、最終的に利益が出る形で売却できなければ意味がありません。

この点、本プロジェクトでは、3つのシナリオが想定されています。

 

シナリオ① リテナントによる負けない物件へのバリューアップ

本物件は土地値においては割安な仕入ですが、現況の物件利回りは低く運用されていました。

仕入を検討する上で調査していくと、複数人いた共有持分の前所有者の自己利用等があったため賃料収入は低く見積もられており、取得後リテナントを行うことで収益物件として大きく収益性が改善される見込みです。 

リテナントにより共有持分ではあるものの西麻布の立地でありながら非常に収益性の高い物件となるため収益物件としての売却が可能となります。

また、本物件が共有持分の約8割である事から不動産デベロッパー等が将来的な物件全体の取得及びその後の新たな開発を狙った購入ニーズが生まれています。

周辺取引事例から表面利回り5%台であれば共有持分のまま売却可能であると考えており、その際の本ファンド想定利回りは年6%は確保できる見込みです。

また、バリューアップ後は物件の希少性、収益性の高さから投資用不動産として他社に売却するのではなく、TRIAD社が自ら当該見込評価額により買い取りたいという意向を持っているとのことです。

 

シナリオ② 交渉を進め一体として売却

本ファンドでは、全体約205坪の土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象として取得されます。

共有持分は利用や処分に制限があるため、資産価値は相場価格よりも低下する事となります。

本物件においても共有持分ではなく、物件全体を一体として売却することが利益の最大化に繋がります。

そのため既に残りの共有持分約2割の所有者とも協議を開始しています。残りの共有持分は2名が所有しており、そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っているとのことです。

共有持分の買取による一体としての売却もしくは共有持分の所有者と共同で売却することが可能となった場合には、本来の相場価格の価値となるため、西麻布の立地で約205坪の希少性の高さからも高値での売却を見込み、本ファンドにおける想定利回りは年10%を超える予定です。

 

シナリオ③ 権利関係を明確にし、完全所有権として売却

共有持分の所有者との協議の上、物件全体を一体とするのではなく権利関係を明確化するために共有物分割請求を行う場合があります。

共有物分割請求を行い、完全な所有権とすることで、共有持分としての性質である利用や処分の制限から資産価値が相場価格よりも低下しているデメリットを解消し、収益物件としての価値を相場価格に近づけることができます。

完全所有権となった場合には、西麻布エリアの周辺取引事例から表面利回り4%後半での売却が可能となると考えており、その際の本ファンドに おける想定利回りは年7.5%ほどを見込んでいるとのことです。

なお、昨今の共有物分割請求は基本的に問題なく分割が認められる状況が通例ではありますが、状況によっては訴訟となる可能性があるため、訟となった場合には投資家の安全性を優先し、約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、当該評価見込額から本物件を買い取ることを予定しています。

また、訴訟となりTRIAD社が本物件を買い取った後、共有物分割請求が完了すれば、本物件の新たなファンドを組成する予定で、その際には本ファンドに出資いただいた投資家の優先出資を行う予定とのことです。

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ポイントは以上になりますが、共有持分の取得と聞いて出資者が心配しそうなケースについての明確な説明がされているのではないでしょうか。

 

どのシナリオで進むかは、残りの共有持分所有者との交渉次第になってきますが、どのシナリオとなっても、TRIAD社が健在であれば、大きく元本を割り込むようなことはない仕組みになっていると思います。

 

個人的には、本プロジェクト内容に納得できましたがいかがでしょうか。

 

■配当方針

COZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針が掲げられています。

本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25%を上限として優先出資者である投資家に割り当て配当されます。

 

ただし、キャピタルゲイン配当は実績に応じて変動しますので、対象物件の売却が運用開始時に想定された価格で行われない場合には、想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り1.5%を上限に配当を実施する可能性もあります。

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この「キャピタルゲインの分配方針」がCOZUCHIに投資する際の大きなメリットですね。

私の場合は、COZUCHIでは各案件10万円~100万円で申し込みしていっていますが、既にかなりの恩恵を受けました。

 

COZUCHIは、運営会社がより良いサービスとなるように、色々と努力されているのが伝わってきますよね。

今後の展開にも大いに期待できるサービスではないでしょうか。

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