ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

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SAMURAI FUND

【CRE/FUEL】結論:全額再投資!

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こんばんは!ソーシャルレンディング投資歴10年目のSAITAMANです。

 

現在FUEL(4サイトを運営)では、新たに口座開設を完了された方全員に、現金1,000円をプレゼントするキャンペーンが実施されています!

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【新サイト連続オープンキャンペーン】

対象者:対象期間内に、口座開設を完了された方

※会員登録が対象期間前であっても、対象期間内に口座開設されれば対象になります

対象期間:2021年6月9日00時00分~2021年7月31日24時00分

プレゼント金額:1,000円

プレゼント方法:投資口座に入金

入金時期:2021年9月末(予定)

※口座開設により、1つの口座からFUELが運営する複数の不動産投資クラウドファンディングサイトで募集するファンドに投資できます。

【FUEL運営サイト】

・FUELオンラインファンド
・CRE Funding
・DL FUNDING
・高島屋ソーシャルレンディング
(今後も新たに運営サイトが開設される予定)

→FUELオンラインファンドに無料口座開設
FUELオンライン 

 

FUELが運営する信頼性の非常に高い日本初(日本唯一)の「物流不動産特化型」のクラウドファンディングCRE Fundingにて、明日12日19時から、「CRE物流ファンド12号杉戸」の募集が開始されます。

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名称:    CRE物流ファンド12号杉戸
事業者:   株式会社CREアライアンス
募集総額:  3億円
募集形式:  先着順
募集期間:   2021/07/12 19:00 〜 2021/07/28 15:00
予定利回り: 2.3%(年率, 税引前)
予定運用期間:2021/07/30 〜 2021/10/29

 【本ファンドの特徴】
①本ファンドは、CREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結することで、賃料収入の安定性を確保しています。
②本ローンは、CREの保証付きであり、元本毀損リスクを低減しています。
信託受益権に第一順位の根質権の設定及び停止条件付根抵当契約が締結されるため、債権の保全性が高まります。

 

本ファンドは、東証一部上場企業である株式会社シーアールイーの完全子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社が運用する物流不動産ファンドに対するローンへの投資案件です。投資対象は、埼玉県北葛飾郡杉戸町に所在する工場(杉戸81号)を信託財産とする信託受益権(受託者:三菱UFJ信託銀行株式会社)となります。
対象不動産の現況利用は工場ですが、将来的な物流施設への転用が可能な施設です。

 

なお、本ファンドは、以前募集されたファンドのリファイナンス(借換え)案件となっていますが、その経緯は明確に記載されています。

【リファイナンスの経緯】
・本ファンドは、CRE物流ファンド7号杉戸及び同8号杉戸の対象となるローンのリファイナンス(借換え)資金を対象としています。
・当初、対象不動産(信託受益権)をCREグループが組成する別ファンドに売却することにより、借入金を返済する事業計画でしたが、上記売却先ファンド側の要望により、売却時期を1~3か月遅らせることとなりました。対象不動産(信託受益権)のキャッシュフローの安定性等を考慮し、当面は運用を継続することとし、本リファイナンス資金全額をCRE Fundingによって調達します。
・上記売却先ファンドとの調整が完了次第、対象不動産(信託受益権)の売却を行い、ローンが返済されますので、本ファンドは運用予定期間よりも相当程度短期間のうちに償還される可能性があります。

 

売却先ファンドとの1~3か月の調整期間設定のためにリファイナンスするだけの話ですね。

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LTVは75.7%と高くありませんし、CREの保証付きでもあり、リファイナンス案件ではありますが、その安全性については問題ないと判断しています。
→物流不動産特化型「CRE Funding」公式サイト

CRE Funding  

 

あとは、利回り2.3%というのをどう考えるかですね。

個人的には、信頼性の高い上場企業グループへの融資案件の場合、利回り2.5%程度を基準に判断しているため、微妙なところではあります。

私の場合は、今回のリファイナンス対象であるCRE物流ファンド7号杉戸、8号杉戸で合計80万円運用しています。

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利回りは3%と2.8%ですので、今回は、これらをまとめて2.3%で借り換えるというファンドになります。

当時よりもCRE Fundingの認知度が高くなって、投資家数も増えていますので、利回りの低下は仕方ないのかなとは思います。

これから安全性の高い事業者でソーシャルレンディング投資を始めたいという方にとっては、良いファンドだと思います。

こんな超短期間でシーアールイーの保証が効かない事態になるとは到底考えられません。

 

しかし、このような超短期のリファイナンス案件については、元のファンドと同じ利回りにしても良いのでは?と思ったりはします。

まあ、ここは、明日の集まり具合に注目ということで。

 

じゃあSAITAMANは今回投資しないのか?と問われますと、デポジット口座がこのような状態なんですよね。

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償還、配当、キャッシュバックが重なって130万円滞留しています。

一瞬、この利回りならと出金依頼ボタンをポチっとしようかとも考えましたが、 130万円程度出金したところで普通預金口座に眠るだけですので、全額再投資します。

 

FUEL口座から複数の運営サイトに投資できるというのは、投資家側にとってもメリットではありますが、参加している事業者側としても、複数事業者での償還金の再投資が集まるというメリットがありますね。

→CRE/FUELに無料口座開設
FUELオンライン

 ポチっとありがとぅ~ヾ(〃^∇^)ノ♪

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