ホンネのソーシャルレンディング投資実践録

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【WARASHIBE】納得の募集中止と新ファンド公開!!

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こんばんは!不動産クラウドファンディング投資家のSAITAMANです。

 

先日記事にさせていただいたWARASHIBEの「渋谷区松濤エリア 区分マンション」ファンドの募集が中止となりました。

いつもWARASHIBEをご利用いただきありがとうございます。

7/9より募集開始を予定しておりました「渋谷区松濤エリア 区分マンション」ファンドにつきましてご案内とお詫びを申し上げます。

本ファンドは、6カ月の運用を予定しておりましたが、売却に向けた交渉が始まり、売却に向けた動きが想定よりも早まり、運用開始日までに契約決済が終了する可能性が生じました。このため、ファンド募集を中止させていただく運びとなりました。募集開始直前での、急遽の中止となり大変申し訳ございません。深くお詫び申し上げます。

投資機会の創出のため更に精進して参りますので、引き続きWARASHIBEを宜しくお願い致します。

 

株式会社SATAS

代表取締役 小林 秀豪

 

WARASHIBEでは、売却先が決定している「EXITファンド」の募集や「キャピタルゲインの利益のうち、25%を上限なしに配当する」という配当ポリシーがあります。

投資家へのメリットが大きい反面、こういう理由での募集中止は起こり得ます。

 

個人的には、このような売却活動と並行したファンド募集は、投資家へのメリットの方が大きいため、今後も続けていただきたいと思っています。

→WARASHIBE公式サイト
WARASHIBE 

 

同時に、WARASHIBEから、新ファンド「江東区東陽町 区分マンション」が公開されました!

今回のファンドは、中止された「渋谷区松濤エリア 区分マンション」とは対象物件は当然異なりますが、運用期間6ヶ月、利回り4.5%、WARASHIBEに新規投資+10万円以上投資で投資額3%分のAmazonギフト券プレゼントという条件は同じになっています。

 

というわけで、このファンドも「新規投資家様向け」ではあるのですが、残念ながら募集額が1,600万円ですので、高倍率抽選になってしまうと思われます。

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→WARASHIBE公式サイト
WARASHIBE 

【概要】

本ファンドは、江東区東陽町エリアにある区分マンションを投資対象としています。

本物件は、前所有者である不動産事業者のオフバランスニーズ(※)により、入居者がいる区分マンションを当社が割安な価格で取得しています。そのため、本物件は、安定的な配当原資となる賃料収入を得つつ、入居者が退去した場合にはキャピタルゲインが見込めます。

※オフバランスとは、財務体質を改善するために、保有している資産を譲渡等することによって、バランスシート(貸借対照表)から外すこと。財務指標の一つであるROA(資産収益率)の改善などを目的としたニーズがあります。

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【詳細】

本物件は、前所有者である不動産事業者が、リースバック取引(※1)によって相場より安く取得しました。しかしながら、前所有者は居住用マンション(マイホーム)として販売することを目的としており、入居者が退去するまで商品化できず保有し続けていましたが、本物件をオフバランスしたい前所有者のニーズに応え、WARASHIBE運営会社が割安な価格で取得することができました。

 

本物件の価格調査レポートによると、2021年1月の売出価格の中央値が208万円/坪となっており、取得諸費用を全て含めた本物件のファンド簿価は133万円/坪のため、中央値より約37%ディスカウントされた金額での取得となっているとのことです。
※1 リースバック取引とは、売却後もマンションに住むことを認める代わりに、市場価格より割安な価格で取得が可能な取引

 

入居者が退去した場合は、前所有者が買い取りたい意向を持っていますが、①前所有者に対し、簿価に10%を上乗せした金額で売却する、②他社へより高値で売る、などWARASHIBE運営会社が取引を選択できることとなっています。

いずれの選択でも、取得価格が割安なためキャピタルゲインが見込めるとのことです。なお、現時点では入居中の賃借人の退去は予定されていないため、インカムゲイン重視型の商品となります。

 

優先劣後出資比率は、優先(投資家)80%:劣後(事業者)20%となっていて、WARASHIBE案件の中では劣後比率は低くなっていますが、本案件で劣後比率を高めてしまうと募集額が極端に小さくなってしまいますので、安全面と募集額のバランスが取られた良い割合になっていると思います。

→WARASHIBE公式サイト
WARASHIBE 

 

以上のように、本ファンドは、インカム重視型で利回りは4.5%ですが、何と、WARASHIBEに初めて投資する方で、かつ、本ファンドに10万円以上投資した方全員に投資額3%分のAmazonギフト券をプレゼントとなっています。

WARASHIBEで初めて投資される方にとっては、インカム重視型で利回り4.5%+Amazonギフト券3%のファンドということになりますね。

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本ファンドは、安定配当を目指すインカムゲイン重視型となりますが、運用期間中に良い条件での売却がされた場合は、運用期間中であっても対象物件を売却する可能性があります。早期売却によって、キャピタルゲインが出た場合には、追加でキャピタルゲインの一定割合が投資家に分配されることになります。 

 

もちろん手堅いインカムゲイン重視型ファンドですので、既存の投資家が投資しても良いわけですが、「3%もらえない・・・」をどう考えるかですね(笑)

個人的には、3%のアマギフはもらえませんが、今回は投資申込しようかと考えています。

 

とりあえず、初投資される方にとっては大ボーナスファンドです。

募集期間7月16日19時~7月19日13時の抽選方式となっていますので、今から口座開設されてもまだ間に合います。

→WARASHIBEに無料会員登録
WARASHIBE 

 

WARASHIBEでは、インカムゲイン重視型・キャピタルゲイン重視型、利回り・運用期間、物件の種類が異なる多様なファンドが募集されています。

その中から、自分の好みに合うファンドに1口1万円から投資できるというのは大きなメリットだと思います。

 

WARASHIBEの本登録申請手続は極めて簡単です。

1.仮登録

まずは、氏名、メールアドレス等を入力して本登録用のメールを受信します。

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2.出資者情報入力

メールを受信したら、本登録用のURLをクリックして、出資者情報を入力します。

ここも指示通りに基本情報を入力していくだけです。

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3.本人確認書面提出

以下の本人確認書面のうちいずれか2点をアップロードして申請は完了です。

【顔写真付き本人確認書面(1点は必須です。)】
•運転免許証
※住所変更がある方は裏面も必須。
•旅券(パスポート)
※顔写真掲載ページ・住所記載ページの2ページが必須。
※2020年2月以降に発行したものを除く。
•マイナンバーカード
※裏面は不要。
•在留カード 
※表裏面どちらも必須。
•特別永住者証明書 
※表裏面どちらも必須。

【顔写真なし本人確認書面】
•各種健康保険証
※表裏面どちらも必須。(裏面に現住所の記載のあるものが必要です。)
•各種年金手帳
•各種福祉手帳
•児童扶養手当証書
•特別児童扶養手当証書
•住民票、住民票記載事項証明書 ※6カ月以内に作成されたもの

 

これであとは審査を待って、本人確認ハガキ(本パスワード記載)を受領してログインするだけです。

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WARASHIBE

 

不動産投資型クラウドファンディングサービスでは、「不動産のプロが厳選」「優先劣後出資」はもはや当然のような感じですが、WARASHIBEは、運用期間中の途中換金が可能という画期的なサービスになっています!

 

手続き完了後、原則として翌月に換金するということです(事務手数料は必要)。

途中換金が可能というのは、サービスに対する自信の現れでもあると思うんですよね。

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→WARASHIBE公式サイト
WARASHIBE

 

WARASHIBEの運営会社は、1999年創業の株式会社SATASです。

不動産特定共同事業の黎明期より同事業に参入する企業の免許取得サポートや、運用アドバイザーとして事業を展開し、2008年にはオリジナルブランド「ゆうゆう倶楽部」の販売・運用が開始されました。

同時にさまざまな不動産の取得、売却、リフォーム、仲介などに携わり、多岐にわたるノウハウが蓄積されてきました。

そして2019年、不動産特定共同事業開始から10年を経て、インターネットを活用した不動産小口化投資商品を再設計し、不動産投資をより手軽に、より親しみやすく、より多くの投資家の皆様にご利用頂ける新たな商品「WARASHIBE」の運用が開始されました。

ご存じの方も多いと思いますが、不動産投資型クラウドファンディングサービスは知名度が上がると、投資家の需要に案件供給が追い付かなくなり投資しづらくなる傾向がありますので、私も早速会員登録して投資させていただきました。

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