こんばんは！クリアルで鬼の分散投資をしているサイタマンです。
先週金曜日20時から募集開始されたCREAL「第16号千倉ホテルファンド」ですが、本日、無事に満額成立しました。
今回の募集額は2億3,760万円でしたが、初日に投資したい方はほぼ申込みしてしまったようで、最後の2千万円ほどが埋まるのに時間が掛かりましたね。
それでも、物件所在地が都心部でもないリゾートホテル案件で初年度予定利回り4.0%での募集としてはよく集まった方だと思います。
個人的には、稼働実績のないリゾートホテル案件とか、「売買契約の予定」と「不動産調査報告概要の添付」がされていなければ投資しなかったと思うんですよね。
やはり、簡易なものとはいえ、鑑定会社の「不動産調査報告概要」が添付されているのが大きいです。
maneoの川崎市の病院跡地案件とか、16億円も貸し付けるのであれば、何故この程度の第三者機関による簡易鑑定くらいしなかったのかと思いますね。
不思議で仕方ありません。
鑑定会社の評価が適切であると仮定するのであれば、ブリッジ・シー・キャピタルの劣後出資20％による保険と合わせて考えると投資しても大丈夫かなという判断になりました。
そして、私が大型案件については必ずチェックしているのが、「売却先の想定」というところです。
今回の案件では、ちくらつなぐホテル（土地・建物）を24ヶ月以内に外部へ売却することを予定しており、本物件の取得と同時に、売却候補先との間で売買契約を締結することを予定しているとのことでしたので、クリアルの未投資残高を全て投資させていただくことにしました。
やはりクリアルは情報の出し方が誠実というか、出せる情報は全て出していただいているという感じがします。
そして、クリアルに投資をするのであれば、せっかく情報を出していただいているのですから、クリアルが出している情報程度は読める知識を身に付けてみてはいかがでしょうか。
NOI利回り、NCF利回り、原価法、直接還元法、DCF法等々・・・
不動産投資初心者にとっては、初めは面倒かもしれませんが、用語の正確な意味を検索しながら読めばすぐに理解できるようになります。
そして恐らく最後には「この鑑定評価額自体正確なのか？」という疑問に突き当たることになると思いますが、それを言い出すとどんな案件でも全く投資できなくなりますので、そこはある程度信用することにしています。
今回のCREAL（クリアル）「ちくらつなぐホテル」案件には、残高51万円をそのまま投資させていただきました。
これでクリアルでの運用は8案件、合計231万円になりました。
クリアルの場合、区分所有案件は毎回クリック合戦になるのですが、大型案件については今のところ余裕を持って投資ができています。
クリアルは、不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディングNo.1の運用資産残高を誇ってはいますが、まだまだ不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング自体の認知度が低いのでしょう。
今後実績が積み上がれば、少額から不動産に投資できるメリットを生かして更に伸びていく分野だと思います。
私の場合は、現物不動産投資としては、区分所有マンションを3室所有していますが、築古不動産投資にしては低い利回りしか出せていません。
私と同じように現物不動産の売買で利益を出す自信はないけど不動産投資をしてみたいという方は、小口化された不動産投資型クラウドファンディングを選択肢の一つとしてみても良いのではないでしょうか。
クリアルでは、1口1万円から不動産への少額投資が可能ですので、不動産投資初心者の方でも気軽に始めることができると思います。
※CREAL(クリアル)はメールアドレス会員登録だけで案件情報詳細を見ることができます（メールアドレス登録完了後、投資家登録の画面に移りますが、投資家登録はしなくても案件情報詳細は見られます）ので、案件情報詳細をみて充分検討されてから口座開設されてもいいと思います。
クリアルは、複数の悪徳事業者が貸付先の匿名化を利用して荒らし回ったソーシャルレンディングサービスではなく、不動産特定共同事業者法を利用した不動産投資型クラウドファンディングサービスになりますが、他の不動産投資型クラウドファンディングサービスと比べてもクリアル案件の情報量の多さは群を抜いていると思います。
ドキュメントには、「第三者への提供や再配布は不可」とのことですのでここで詳細は記載できませんが、JLL森井鑑定株式会社の「不動産調査報告概要」も掲載されています。内容的には、取引事例比較法と収益還元法による価格が提示されていますが、当然信頼できるものだと思います。
そして、クリアルでは優先/劣後出資方式が採用され、優先出資者である投資家の出資元本のリスクの低減も図られています（今回の「ちくらつなぐホテル」案件の劣後出資比率は20%でしたが、10％程度のことが多いです）。
なお、CREALの運営会社である株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの「不動産ファンド運営事業の受託資産残高（AUM）は約300億円（2018年10月末時点）」という実績（CREALサービスの開始は昨年からですが、創業は2011年5月）からも、CREALの信頼性は高いものと判断しています。
ソーシャルレンディングの場合は、事業者内で分散投資をしていても実は貸付先が同じでしたという意味のない分散になってしまう可能性もありますが、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、確実に対象不動産は異なりますので、分散投資に意味はあると考えています。
なお、オーナーズブックのように画面がフリーズしてしまうことはありませんが、クリアル案件も大人気となっていますので、当分の間は、区分所有案件については募集開始時刻に募集画面を開いてパソコン前で待機しないと投資できない状況が続くと思われます。加えて、今後は大型案件でも募集内容によっては、余裕をもって投資することは難しくなるかもしれません。
それでも、区分所有案件よりは投資し易いでしょうし、7月中旬にはまた、大型案件の募集が予定されていますので、仕事等で忙しい方も口座開設しておいてそちらの募集を待ってみるというのも一つの方法だと思います。
